Info Logement n°18 – La Newsletter des acteurs du logement de service public

Editorial

Madame, Monsieur,

La législature 2014-2019 sera pleine d’enjeux pour les sociétés de logement de service public. Si nous soulignions, dans notre info-logement n°17 les défis auxquelles les SLSP sont confrontées, force est de constater que les derniers mois ont amplifié ces enjeux, notamment au travers de la décision de l’Institut des Comptes nationaux d’intégrer le logement social dans le périmètre de la dette, et donc de soumettre le logement social à la rigueur liée au respect du traité budgétaire européen. Si mon propos ne portera aucunement ici sur la question de l’opportunité de cette décision, et encore moins sur l’absence de discernement dont font preuve les normes comptables européennes en matière d’investissement patrimonial, il m’importe dans ce cadre de souligner que le modèle préconisé par l’Union des Villes et Communes de Wallonie pour les sociétés de logement de service public (plus d’autonomie, réforme du loyer pour assurer l’équilibre financier et large diversification des activités des SLSP permettre de maintenir l’investissement dans le logement public) est devenu incontournable. L’équilibre financier du secteur est impératif. Nous ne pouvons que le souligner positivement.

La Déclaration de Politique régionale l’a d’ailleurs bien compris et fait la part belle aux propositions de l’Union des Villes et Communes de Wallonie pour les sociétés de logement de service public. L’UVCW travaille activement avec le Cabinet du Ministre du Logement pour opérationnaliser les mesures phares de la DPR et les orientations du Ministre, notamment au travers de la réforme du loyer, de la réforme de la politique d’attribution, dans un objectif de mixité sociale et d’autonomie des sociétés, de la diversification des activités des SLSP, de la réforme de l’ancrage et de la mise en place d’un droit de tirage réel, etc. Autant de chantiers importants pour le secteur que nous ne manquerons pas de relater dans ces colonnes prochainement. Gageons que le travail engagé par le Ministre aux côté de l’UVCW et de la SWL permettra d’amplifier l’action des SLSP et d’assurer leur développement au bénéfice de la politique du logement et du développement territorial local.

Pour l’équipe à votre service,

Tom De Schutter

Formation

Formation « Gestion de projets » : une nouvelle session à votre attention

Formation « Gestion de projets » : une nouvelle session à votre attention

La formation consacrée à la gestion de projets organisée tout spécialement à l’attention des SLSP rencontre un beau succès.

Nous profitons de la présente pour vous remercier de votre confiance.

Pour ceux d’entre vous qui n’ont pas pu s’y inscrire, nous avons le plaisir de vous annoncer que nous organisons une nouvelle session de cette formation :

les 8 et 16 décembre prochains à Namur.

Pour rappel, cette formation de 2 jours est gratuite. 

Le nombre de participants est limité à 20 personnes.

Pour plus d’informations et vous inscrire en ligne : http://www.uvcw.be/formations/1291.

Au plaisir de vous y rencontrer.

Actualités

Sanctions ancrage : les communes volontaristes ne seraient pas sanctionnées

Le 3 avril 2014, le Gouvernement wallon se prononçait sur les programmes d’ancrage proposés par les pouvoirs locaux quelques mois auparavant. Il décidait ainsi d’accorder ou non des subsides aux différents projets proposés. Outre ces conséquences sur le déploiement de l’offre de logement public en Wallonie, cette décision gouvernementale servira également de fondement à la perception de certaines sanctions financières à l’encontre des pouvoirs locaux.

En effet, l’arrêté du Gouvernement wallon du 12 décembre 2013 prévoit que la commune qui voit un certain nombre de ses projets refusés par le Gouvernement wallon peut être sanctionnée si ces refus ne permettent pas d’atteindre le nombre minimum de logements repris à l’annexe 1. D’après l’article 4 de l’arrêté, la sanction est prévue lorsque les projets sont refusés parce qu’ils sont irrecevables ou, de manière plus générale, lorsqu’ils « ne respectent pas les orientations régionales fixées par le Gouvernement ». Cette dernière formulation ouvre la porte à un nombre important de sanctions auxquelles l’Union des Villes et Communes de Wallonie s’est toujours opposée.

Afin d’éviter ces sanctions et de voir réaliser les projets non retenus par le Gouvernement, une trentaine de communes ont introduit un recours administratif contre la décision régionale refusant leurs projets. La Chambre de recours s’est réunie à cet effet le 25 juillet 2014 afin notamment de procéder aux auditions. A ce sujet, l’Union des Villes et Communes de Wallonie ne peut que déplorer qu’une grande majorité de communes n’aient reçu au préalable aucune communication officielle des motifs de refus de leur dossier, ni de la part du Ministre du Logement lors de la notification de sa décision en avril 2014, ni de la part de l’administration. Les arguments présentés par les pouvoirs locaux lors de l’audition n’ont donc pu être préparés à la lumière de ces motifs, compromettant ainsi le bon respect des droits de la défense à leur égard.

Toutefois, il y a incontestablement lieu de souligner les avancées positives engrangées dans le cadre de cette séance. Grâce au travail actif de l’Union, observateur au sein de la Chambre de recours, un certain nombre de communes ont obtenu la garantie qu’elles ne feraient en principe pas l’objet de sanctions. Ainsi, il a clairement été précisé que les communes qui ont proposé des programmes avec un nombre suffisant de projets recevables ne seraient pas sanctionnées, quand bien même leurs projets auraient été refusés par le Gouvernement wallon. Pour être recevables, au sens de l’arrêté « sanctions », les logements proposés doivent être des logements de transit, des logements d’insertion, des logements sociaux, des logements pris en gestion ou en location par un organisme à finalité sociale ou une société de logement de service public, des logements gérés par le Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie, des logements gérés par l’Office central d’action sociale et culturelle du Ministère de la Défense, des logements créés dans le cadre d’un « Community Land Trust » ou des résidences-services, sociales ou non, gérées par un opérateur.

Les communes concernées qui ont introduit un recours ont en principe toutes reçues une confirmation écrite qu’elles ne seraient pas sanctionnées.

En outre, dans le cadre de l’application du mécanisme de sanctions, l’Union a obtenu l’assurance que les circonstances propres de la commune seront en principe prises en compte, lesquelles pourront, le cas échéant, conduire à l’absence de sanction. Tel pourrait être le cas notamment de l’absence de demande de logements publics sur le territoire de la commune concernée.

Il s’agit là de deux garanties demandées de longue date par l’Union des Villes et Communes de Wallonie. Elles tendent à éviter une application stricte et aveugle du mécanisme de sanctions conduisant notamment à sanctionner les communes volontaristes. Bien qu’elles soient formulées dans le cadre des travaux de la Chambre de recours, ces avancées n’en demeurent pas moins notables : d’une part la Chambre de recours est composée majoritairement de représentants du Gouvernement wallon et de l’administration régionale et d’autre part elle pourra être saisie contre les décisions de sanctions qui interviendront ultérieurement.

Renseignements: Alexandre Ponchaut

Le rôle des pouvoirs locaux dans la Déclaration de Politique régionale wallonne

Comme à l’accoutumée, l’UVCW a porté auprès des différents niveaux de pouvoirs les revendications de ses membres via un Mémorandum. L’heure est aujourd’hui à la lecture croisée de ces revendications avec la Déclaration de politique régionale (DPR). Un prochain Mouvement communal fera également l’analyse de la déclaration de politique fédérale.

Téléchargez l’intégralité de l’article au format PDF

Entrée en vigueur des principes relatifs au logement accessible, adaptable et adapté: quel impact pour le logement privé et public?

Ce 31 août 2014 entre en vigueur l’arrêté du 15 mai 2014 relatif au logement accessible au logement adaptable et au logement adapté (M.B., 21.8.2014). Au travers de ces dispositions, le Gouvernement wallon entend favoriser la construction ou l’aménagement de logements existants pour répondre aux défis posés par le vieillissement et l’éclatement des familles. Bref aperçu des implications pour les acteurs du logement privés et publics en Wallonie.

Suite à la réforme du Code wallon du logement et de l’habitat durable, d’application depuis le 1er juillet 2012, trois nouvelles notions sont apparues au sein de l’article 1er :

  • le logement accessible est un logement dont les parkings, les voies d’accès, les portes, les couloirs, les cages d’escaliers, le niveau des locaux et les ascenseurs répondent aux caractéristiques techniques issues du Cwatupe (art. 415 à 415/5) pour permettre leur accès aisé par une personne à mobilité réduite (art. 1er 16°bis);
  • le logement adapté est un logement accessible dont la configuration permet une occupation adéquate par un ménage en raison du handicap d’un de ses membres (art. 1er 16°);
  • un logement adaptable est un logement accessible pouvant être aisément transformé en logement adapté aux besoins spécifiques d’une personne à mobilité réduite de manière à lui permettre d’y circuler et d’en utiliser toutes les fonctions de manière autonome (art. 1er 16°ter).

Le logement adaptable tient donc compte, dès sa conception, de l’évolution potentielle des besoins des occupants. Il peut aisément être transformé en logement adapté: par des travaux légers, sans toucher à la structure portante, sans modifier les espaces communs et réseaux techniques et sans nécessairement diminuer le nombre de pièces du logement.

L’objectif recherché par l’introduction de ces notions est de favoriser l’émergence d’un « habitat durable »[1] au sein du parc existant pour faire face aux besoins de personnes en perte d’autonomie. Il convenait de définir précisément les critères et caractéristiques techniques à rencontrer pour qu’un logement puisse être qualifié d’adapté, d’accessible, voire d’adaptable. Le présent arrêté s’y attelle.

L’incidence de ces notions sur la politique du logement n’est pas négligeable. Les communes, CPAS et sociétés de logements de services publics sont ainsi directement impactés (ancrage communal, montant des subventions, attribution des logements sociaux, etc.). Les bailleurs et locataires privés pourront eux bénéficier d’aides à l’aménagement de logement ou d’allocations de déménagement et de loyers (ADEL) spécifiques.

Critères et caractéristiques techniques

L’arrêté du Gouvernement définit de manière systématique les caractéristiques techniques de logements accessibles (art. 2) et les critères des logements adaptables (art. 3 à 13) et adaptés (art. 14).

Les critères consacrés, particulièrement techniques et peu soumis à interprétation, ne nous semblent pas devoir faire l’objet de commentaires spécifiques. Le guide d’aide à la construction d’un logement adaptable illustre utilement ces critères : 

http://www.swl.be/images/swl/docsutiles/logementadaptable.pdf.

D’autres informations pertinentes peuvent être trouvées auprès de différents organismes spécialisés (AwiphGamahCawab, etc.).

Il est intéressant de souligner qu’une certaine souplesse est consacrée au niveau de la notion de logement adapté aux fins de rencontrer au mieux les réalités traversées par les ménages touchés par un handicap (personne se déplaçant en chaise roulante, malvoyante, malentendante, âgée, ayant une surcharge pondérale, etc.). Un logement peut ainsi être reconnu comme adapté sans pour autant rencontrer tous les critères du logement adaptable (parking aménagé, aire de rotation en cuisine, hauteur des interrupteurs, etc.).

Un logement est considéré comme adapté s’il présente une configuration qui répond aux critères propres à l’une des situations suivantes :

  • soit le logement est un logement adaptable, le cas échéant complété par un ou des appareillages fixés ou incorporés au bâtiment[2] et occupé par un ménage dont l’un des membres présente un handicap en matière de mobilité;
  • soit le logement est reconnu comme logement AVJ (« aide à la vie journalière ») conformément à l’arrêté du Gouvernement wallon du 1er avril 1999 visant à encourager les projets de cellules AVJ en faveur des personnes handicapées souhaitant vivre de manière autonome dans des cités sociales;
  • soit le logement est conforme à certains critères du logement adaptable (absence de marche, largeur des couloirs et des portes, aires de rotation, espaces suffisants au sein des chambres, salles de bain et sanitaires, etc.)[3] et comporte un ou des aménagements spécifiques liés à la situation de handicap d’un membre du ménage occupant le logement;
  • soit le logement est un logement accessible et le handicap reconnu du ou des membres du ménage ne nécessite pas d’aménagement ou d’appareillage destiné à permettre la mobilité des occupants.

Le respect des critères relatifs aux deux dernières situations est attesté par la DGO4, sur demande motivée du ménage occupant le logement.

Implications sur la politique du logement

L’impact de ces nouvelles notions est multiple et concerne tant les acteurs publics que privés. Nous relèverons les six principales.

Impact sur le programme d’ancrage communal

Conformément au Code wallon du logement et de l’habitat durable, les communes ont l’obligation d’élaborer un programme triennal d’actions en matière de logement. Ce programme identifie, année après année, chaque opération, son maître d’ouvrage, les intervenants associés, son délai de réalisation, le nombre et le type de logements concernés, les modes de financement. Il est élaboré en concertation avec les acteurs communaux et régionaux de la politique du logement (DGO4, SLSP, CPAS, AIS, etc.).

Préalablement à l’adoption de ce « programme d’ancrage », la Région édicte une circulaire détaillant les objectifs poursuivis par la Wallonie et qui doivent être rencontrés au sein du programme communal pour pouvoir bénéficier notamment des subsides à la création de logements publics.

La circulaire relative au programme communal d’actions 2014-2016 souligne dans ce cadre que le parc public doit évoluer pour prendre en compte ces besoins, notamment en ce qui concerne l’accessibilité aux personnes souffrant de handicap.

Il y est ainsi stipulé qu’une « proportion des nouveaux logements, supérieure à 30 %, devront être adaptables en fonction d’un handicap ou d’une perte d’autonomie ». La moitié au moins de ces logements comprendra deux chambres. Les critères à respecter sont ceux de « l’arrêté du Gouvernement wallon, adopté en première lecture le 28 février 2013 » (soit la première lecture du présent arrêté).

Il conviendra, pour le prochain ancrage, d’être bien attentifs aux objectifs régionaux sur ce points aux fins de faire correspondre les projets de logements envisagés (et le contenu du programme présenté) aux critères inscrits au sein du présent arrêté.

Impact en termes de subvention pour les acteurs publics

Pour rappel, la subvention destinée à créer les logements sociaux, de transit et d’insertion a été augmentée lorsque ces logements sont conçus pour être accessibles aux personnes à mobilité réduite ainsi qu’aux personnes âgées. Un complément est prévu à hauteur de 2.000 euros pour les habitations d’une chambre, 2.500 euros pour celles de deux ou trois chambres et de 3.000 euros pour celles de plus de quatre chambres[4].

Par la définition de critères précis au sein de cet arrêté, l’administration et la Société wallonne du Logement pourront vérifier la conformité des logements réalisés par le biais de l’octroi d’une subvention.

Impact en termes d’aides pour les personnes physiques

Nous l’avons souligné, la réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2012, a eu pour ambition de développer en Wallonie « un habitat durable »[5]. Le code a ainsi fixé 3 critères permettant de considérer un logement comme durable: l’accessibilité, l’adaptabilité et la performance énergétique.

Ces critères n’ont pas vocation à conduire à l’imposition de travaux ou à une interdiction d’occuper le logement, mais permettent d’obtenir des aides de la Région pour aménagement ou transformer en conséquence le logement. Un arrêté d’exécution est cependant nécessaire pour déterminer les conditions et le montant de ces aides. A l’heure où nous écrivons ces lignes, cet arrêté n’a pas encore été adopté.

Impact sur l’attribution des logements sociaux

Ces définitions – et plus spécialement celle du logement adapté – jouent également un rôle déterminant dans l’accessibilité aux logements sociaux, leur attribution, la mutation et le bail social.

Ainsi, pour exemple:

  • Lors de l’introduction de sa candidature, le demandeur « doit préciser si sa demande porte sur un logement adapté et indiquer les adaptations dont il a besoin » (art. 12 de l’A.G.W. du 6.9. 2007).
  • Durant la période d’occupation, le ménage « ne peut détenir un logement en pleine propriété ou en usufruit, sauf s’il s’agit d’un logement non améliorable, inhabitable ou inadapté »;
  • Un « logement adapté vacant est attribué par priorité au ménage, dont un des membres au moins est handicapé, qui a introduit auprès de la même société une demande de mutation en vue de quitter un logement inadapté tel que défini à l’article 1er, 16° du Code. Le logement adapté vacant est ensuite attribué par priorité au ménage, candidat-locataire, dont au moins un des membres est handicapé » (art. 20 de l’A.G.W. du 6.9.2007).

Ces principes sont, a priori, d’application immédiate à partir du 31 août 2014.

En l’attente du cadastre des logements sociaux, se pose la question de la connaissance précise, par les sociétés de logement, de la typologie de leur logement. Il conviendra en effet de s’assurer que les logements considérés jusqu’ici comme adaptés ou accessibles, le sont effectivement au regard des critères de l’arrêté d’exécution. Il conviendra également de vérifier si le logement accessible (ou répondant à certains critères d’un logement adaptable) pourrait également être qualifié d’adapté au regard d’handicaps déterminés. Un logement devient en effet adapté, non seulement en raison de sa structure ou de ses aménagements, mais également en fonction du handicap de la personne concernée. Ce référencement et cette (re)qualification paraissent très difficiles et, a fortiori, impossibles dans les délais fixés.

Impact sur l’Allocation de Déménagement et de Loyer (ADEL)

L’ADEL peut notamment être octroyée aux ménages en état de précarité, dont un membre est handicapé, qui prennent en location un logement salubre ou qui deviendra salubre dans les 6 mois de leur entrée dans les lieux et adapté après avoir quitté un logement inadapté[6].

La vérification du logement adapté ou inadapté devrait se faire par la Région sur la base des critères du présent arrêté d’exécution.

Pour rappel, le montant de l’allocation de déménagement est de 400 euros augmenté de 80 euros par enfant à charge et enfant ou adulte handicapé. L’allocation loyer est égale à la différence entre le loyer du logement adapté pris en location et le loyer du logement inadapté quitté. L’allocation ne peut cependant dépassée 100 euros augmenté de 20 euros par enfant à charge et enfant ou adulte handicapé. Cette allocation est octroyée pour une période de deux ans à partir de la prise en location. Cette période de 2 ans est renouvelable dans certaines conditions. Plus d’informations sur le site de la DGO4.

Impact sur les compétences des « enquêteurs agréés »

L’article 5 du CWLHD donne compétence aux fonctionnaires régionaux et communaux pour « constater le caractère adapté, adaptable ou accessible du logement ».

Leur rôle précis n’est pas évident et mériterait quelques éclaircissements. Suivant la politique concernée (subventions, attribution, ADEL, etc.), les acteurs compétents pour procéder au « constat » du caractère adapté, accessible ou adaptable sont en effet différents. Ainsi, pour exemple, l’administration et la SWL seraient compétents pour contrôler l’utilisation des subsides et la DGO4 et l’Awiph pour l’application des ADEL.

Au regard des enquêteurs « salubrités » communaux, deux questions clés se posent en effet. D’une part, auront-ils la possibilité, voire l’obligation, de constater sur leur territoire le caractère adapté, adaptable ou accessible du logement? Si oui, dans quel cadre et pour quel objectif? D’autre part, ce constat devra-t-il se faire obligatoirement, en complément de chaque visite de salubrité ou ne serait-ce que dans certains cas spécifiques?

A l’heure actuelle, aucune obligation spécifique n’incombe aux enquêteurs communaux sur ce point[7]. Au vu de l’habilitation conférée par le CWLHD, ces compétences sont cependant susceptibles d’évoluer, spécialement si ce contrôle devient un préalable nécessaire à l’octroi d’un prime en la matière (v. supra, point 3).

———-

  1. [Remonter] L’adaptabilité et l’accessibilité (couplé à la performance énergétique) constitue l’essence même d’un « habitat durable » au sens du CWLHD.
  2. [Remonter] V. annexe 82 du Code réglementaire wallon de l’Action sociale et de la Santé du 4.7.2013 (M.B., 1.9.2013) ou de la réglementation applicable en la matière en Communauté germanophone.
  3. [Remonter] Articles 5 à 7 et articles 9 à 10 du présent arrêté.
  4. [Remonter] Article 3 pour les arrêtés du Gouvernement wallon datés du 23 mars 2012 relatifs:  à l’octroi par la Région d’une aide aux pouvoirs locaux et régies autonomes en vue de la construction de logements sociaux, à l’octroi par la Société wallonne du Logement d’une aide aux sociétés de logement de service public en vue de l’acquisition d’un bâtiment améliorable et de la réhabilitation, la restructuration ou l’adaptation de ce bâtiment pour y créer un ou plusieurs logements sociaux, à l’octroi par la Société wallonne du Logement d’une aide aux sociétés de logement de service public en vue de la création de logements de transit et à l’octroi par la Société wallonne du Logement d’une aide aux sociétés de logement de service public en vue de la création de logements d’insertion.
  5. [Remonter] Pour un explicatif de cette notion, v. T. Ceder, « l’habitat durable comme fondement d’une réforme, vers un Code wallon du logement full HD ? », Mouv. comm., 5/2012, pp. 11 et s., http://www.uvcw.be/no_index/articles-pdf/4539.pdf
  6. [Remonter]  Est considéré comme inadapté, par un agent de l’administration ou de l’Agence wallonne pour l’intégration professionnelle des personnes handicapées, le logement dont la configuration ne permet pas une occupation adéquate par le ménage du demandeur en raison du handicap d’un de ses membres (art. 3 §2 de l’A.G.W. du 20.1.1999 relatif à l’octroi d’allocations de déménagement et de loyer).
  7. [Remonter] Rappelons cependant que conformément à l’article 13quater du CWLHD, le « non-respect des critères d’adaptabilité et d’accessibilité (ainsi que de performance énergétique) ne peut conduire à l’imposition de travaux ou à une interdiction d’occuper le logement ».

Question-réponse

Animaux interdits dans le contrat de bail

Notre locataire détient des animaux alors que son contrat de bail le lui interdit. Comment devons-nous réagir?

L’article 1728, 1° du Code civil impose au locataire d’user de la chose en bon père de famille. Il doit donc se servir du bien loué comme le ferait tout homme normalement prudent, diligent et avisé. Parmi les exemples d’un usage incorrect du bien, on retrouve notamment le fait, pour le locataire, de détenir des animaux malgré une interdiction expresse prévue dans le contrat de bail[1] .

Le locataire qui se voit contraint de se dessaisir de son animal de compagnie oppose généralement son droit au respect de sa vie privée et familiale et de son domicile consacré notamment par l’article 8.1 de la Convention européenne des droits de l’homme. La jurisprudence se montre dès lors réservée quant à l’application des clauses interdisant purement et simplement la présence de tout animal dans les lieux loués.

L’application des clauses d’interdiction par la jurisprudence

Se fondant principalement sur une analyse au cas par cas, la jurisprudence n’est pas totalement unanime quant à l’application des clauses contractuelles interdisant la détention d’un animal. Pour certains juges, tout non-respect de ces clauses est constitutif d’une faute de la part du locataire. D’autres juges par contre estiment que la faute n’existera que lorsque la détention constitue (voire risque de constituer) un trouble excessif.

La question de la faute est évidemment centrale. En effet, ce n’est qu’en cas d’inexécution fautive que le bailleur pourra requérir du juge de paix l’exécution forcée (le locataire est alors enjoint de se dessaisir de son animal), voire la résolution judiciaire du contrat[2].

A l’appui de ces considérations, on peut citer la décision du Tribunal de première instance de Liège, qui estime que « la détention d’un animal ne peut devenir une faute qu’en présence d’un trouble raisonnable excessif et dûment prouvé »[3]. Pour ce tribunal, on ne pourrait donc reprocher au locataire de détenir un animal qu’en ces circonstances.

Cette décision peut être rapprochée de la décision récente du Juge de paix de Mouscron-Comines-Warneton, lequel estime que « la clause interdisant au locataire la détention d’un animal domestique ne porte atteinte au droit à l’intégrité de la vie privée, de la vie familiale et du domicile, consacré par l’article 8.1 de la Convention européenne des droits de l’homme, que dans la seule mesure où cette clause porte une interdiction générale et absolue sans référence à une quelconque nocivité. Tel n’est pas le cas de la clause qui se limite à interdire la détention de plus d’un chien ou d’un chat et qui n’accepte la détention que pour autant qu’ils ne soient pas dangereux, qu’ils ne constituent pas une source d’ennui pour les voisins ou pour la société ou qu’ils ne mettent pas en danger la propreté et l’hygiène des lieux tant pour le locataire que pour les voisins »[4].

Le Juge de paix de Huy a également rendu une décision particulièrement intéressante en ce qu’il se prononce sur la mise en location de biens par autorité publique. Dans une affaire opposant la société de logement de service public à son locataire, le juge rappelle que le bailleur « a pour objet social de louer des logements aux personnes financièrement les moins favorisées moyennant un loyer proportionnel aux revenus ; elle doit « gérer » la multiplicité des colocataires dans des immeubles à appartements multiples : ce rôle social implique la nécessité d’instaurer toutes mesures préventives de nature à éviter entre colocataires des sources de conflits qui surgiraient inévitablement en raison de la position des parties communes, des odeurs indésirables et des bruits que la seule volonté humaine ne peut contrôler (…). La liberté constitutionnelle de détenir un animal domestique est donc limitée par le droit concurrent des autres colocataires : on ne peut donc reprocher à la demanderesse (le bailleur) chargée d’organiser la vie commune de ses colocataires d’avoir formulé une interdiction radicale de toute détention d’un animal domestique dans un appartement »[5]. Le juge de paix estime donc que le contexte particulier des lieux (immeuble à appartements multiples) et la nécessité d’éviter tout conflit futur de voisinage justifient une interdiction pure et simple de tout animal.

On le voit donc, la jurisprudence tend à faire une appréciation au cas par cas des clauses d’interdiction, en fonction des circonstances de l’espèce. On rappellera cependant que d’autres décisions jurisprudentielles appliquent de manière plus systématique les clauses d’interdiction, estimant que le locataire se devait de respecter celles-ci en vertu des trois grands principes qui gouvernent le droit du contrat : le principe de l’autonomie de la volonté, le consensualisme et le principe de la convention-loi[6].

Le bailleur public et le trouble de voisinage

Bien souvent, le bailleur public, propriétaire d’un immeuble à appartements, se trouve confronté à des plaintes de certains locataires concernant des troubles excessifs qu’ils prétendent subir de la part de leurs voisins. Ces plaintes peuvent dans certains cas porter sur les nuisances générées par la détention d’un animal (bruit, odeur, etc.).

De manière générale, il n’appartient pas au bailleur de s’immiscer dans les conflits de voisinage. Toutefois, une réponse plus nuancée est de mise lorsque la victime et l’auteur des troubles de voisinage sont tous deux locataires du même bailleur. Dans ce cas, le bailleur disposerait effectivement de la possibilité de mettre un terme aux troubles, en enjoignant son locataire de cesser ceux-ci et, en l’occurrence ici, en prenant les mesures nécessaires pour lui de faire respecter les termes du contrat de bail.

Pour rappel, l’article 1725 du Code civil prévoit que « le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance (…) ». Ces « voies de fait » recouvrent notamment les troubles de voisinages.  Or, selon la Cour de cassation,  même si l’auteur des troubles de voisinage est un autre locataire du bailleur, il reste bien un « tiers » au sens de l’article 1725 du code[7]. Le bailleur n’est donc pas forcé d’intervenir en cas de troubles de voisinage. Le locataire préjudicié peut uniquement se retourner contre l’autre locataire (auteur du trouble de voisinage).

On constate cependant que certaines juridictions de fond sont moins catégoriques que la Cour de cassation. La question s’est déjà posée en matière de logements sociaux. Pour certains juges, le bailleur social ne peut rester inactif et doit veiller à permettre les relations de bon voisinage entre ses locataires ce qui, dans certains cas, impliquait le fait d’user de son droit de mettre fin au contrat[8]. Selon cette jurisprudence, en cas de trouble excessif, le bailleur doit intervenir. En l’espèce, il devrait donc prendre des mesures pour faire respecter la clause prévoyant l’interdiction des animaux, pour autant que cette détention excède la limite qu’imposent les relations de bon voisinage et cause donc réellement un trouble excessif.

En conclusion

Théoriquement, le non-respect d’une clause contractuelle, fut-elle relative à la détention d’animaux, est constitutif d’une faute et permet au cocontractant d’en réclamer l’exécution forcée, voire la résolution judiciaire.

La jurisprudence n’est cependant pas unanime quant au sort à réserver aux demandes visant l’application stricte d’une clause interdisant purement et simplement de disposer d’un animal dans le bien loué. Par contre, lorsque la détention en question a pour effet de causer un trouble excessif (animal dangereux, nombre excessif d’animaux dans le logement, etc.), la jurisprudence semble unanime pour accepter son caractère fautif. Le Juge de paix de Huy a même admis la possibilité d’appliquer cette clause de manière préventive, même si aucun trouble n’est constaté dans l’immédiat, au vu de la situation particulière des lieux (immeuble à appartements sociaux).

Rien n’impose en principe au bailleur de faire respecter les clauses du contrat qui le lie au locataire. Par contre, si le non-respect des clauses par le preneur engendre des nuisances excessives pour un autre locataire de la même autorité publique, une certaine jurisprudence considère que le bailleur est tenu de réagir et de veiller à mettre fin au trouble. Par conséquent, en cas de plainte d’un riverain-locataire, il est recommandé d’examiner les faits allégués (enquête de voisinages, etc.) et, si un trouble paraît effectivement excessif, de rappeler au locataire fautif son obligation contractuelle. Si le locataire persiste, le recours devant le juge de paix pourra être envisagé, via la procédure en conciliation ou la procédure judiciaire.


[1] V. M Dambre, Le droit commun du bail, La Charte 2006, p. 239
[2] A noter que, pour le Juge de paix de Couvin, si le locataire contrevenait à l’obligation dès l’entame du contrat, la convention peut être considérée comme nulle dès lors que le consentement était vicié par dol (J.P. Couvin, 14.6.2001, J.J.P., 2003, p.93).
[3] Civ. Liège 16.1.1990, RGDC, 1990, p. 474 ; v. également Civ. Bruxelles, 7.4.2006, J.J.P., 2007, p.177.
[4] J.P. Mouscron-Comines-Warneton, 12 4 2010, JLMB, 2012, p.1220
[5] J.P. Huy, 5.2.1993, J.J.P.¸1993, p.335
[6] J.P. Namur II, 20.3.1990, J.J.P., 1990, p. 150.
[7] Cass. 17.9.1981, Pas., I, 1982, p. 88.
[8] V. J.P. Verviers II, 20.4.2012, inforum n°272.264.

Personnel-RH

JobCom: les acteurs locaux recrutent

Un service performant pour vos recrutements: L’Union publie en ligne une rubrique consacrée aux offres d’emploi dans les communes, CPAS et sociétés de logement de service public de Wallonie. Si vous souhaitez publier vos offres d’emplois gratuitement sur notre site, il suffit de remplir ce formulaire: http://www.uvcw.be/jobcom/ajout/

Consulter les offres d’emplois http://www.uvcw.be/jobcom/

Notices

L’actualité législative des sociétés de logement de service public

Vous trouverez dans cette rubrique un renvoi vers les dernières évolutions législatives et réglementaires, ainsi que vers les articles de doctrine les plus récents, collationnés avec notre partenaire, Inforum.

285392

Politique fiscale du logement et sixième réforme de l’Etat: un défi majeur pour la Région wallonne
BOURGEOIS Marc

Suite à la sixième réforme de l’Etat, les Régions deviennent exclusivement compétentes pour les réductions d’impôts et les crédits d’impôts relatifs à certaines dépenses (notamment celles liées à l’acquisition d’une habitation propre). La nouvelle loi de financement vise les amortissements d’emprunt, les intérêts et les primes d’assurance-vie. Cette contribution fait le point sur ces nouvelles compétences.

Source/Bron : Echos du logement,mai 2014,(5),4-7

286389

15.05.2014 AGW rel. au logement accessible, au logement adaptable et au logement adapté
Vice-Président et Min. du Développement durable et de la Fonction publique de la Région wallonne, NOLLET Jean-Marc

Cet arrêté détermine les caractéristiques techniques du logement accessible et les critères du logement adaptable et du logement adapté.

Source/Bron : M.B.,21.08.2014, 1e édition,V.184,(230),61238-61239

281174

a.s.b.l. Association wallonne des comités consultatifs de locataires et de propriétaires et PAQUOT Nicolas / Région wallonne

L’arrêté attaqué du 04.10.2012 organisant la location des logements sociaux revêt un caractère réglementaire. Son adoption devait donc, en vertu de l’art. 3, par. 1er, des lois sur le Conseil d’Etat, coordonnées le 12.01.1973, être précédée de la consultation de la section de législation du Conseil d’Etat, à moins qu’elle n’ait relevé d’une situation d’urgence qu’il appartenait à la partie adverse de motiver spécialement. Par ailleurs, le délai prévu pour l’entrée en vigueur, le 01.01.2013, de l’arrêté attaqué du 04.10.2012 dément encore l’urgence invoquée, laquelle doit rendre impossible la consultation de la section de législation du Conseil d’Etat, fût-ce dans les délais restreints qu’autorise l’article 84 des lois coordonnées sur le Conseil d’Etat.

Source/Bron : Cons. Etat, 21 janvier 2014, 6e Ch., n° 226141

285393

Encadrement des loyers (grille de « référence » et taxation des loyers réels): développements récents
BERNARD Nicolas

Dans cet article, l’auteur aborde l’augmentation des loyers, phénomène qui touche surtout la Région bruxelloise. Il étudie ensuite les mécanismes existants pour réguler le coût de la location ainsi que les dispositifs actuellement en discussion (adapter le précompte immobilier et taxer les loyers réels). L’auteur termine son exposé par les perspectives qu’offre la réforme de l’État (notamment suite à la régionalisation du bail habitation).

Source/Bron : Echos du logement,mai 2014,(5),10-19

285857

15.05.2014 AGW portant exécution du déc. du 28.11.2013 rel. à la performance énergétique des bâtiments
Vice-Président et Min. du Développement durable et de la Fonction publique de la Région wallonne, NOLLET Jean-Marc

Cet arrêté contient des dispositions exécutoires concernant la performance énergétique des bâtiments (PEB). Il détermine notamment la méthode de calcul de la performance énergétique des bâtiments et les exigences de performance énergétique des bâtiments. Il définit également les règles relatives aux manquements et amendes administratives, aux certificats de performance énergétique des bâtiments et aux agréments.

Source/Bron : M.B.,30.07.2014,V.184,(212),56172-56185; M.B.,21.08.2014,1e édition,V.184,(229),61244-61772,add. (annexes)