Info logement 2017-09-12

Code wallon du logement et de l’habitat durable

Réforme du Code wallon du logement et de l’habitat durable

Suite à la 6e réforme de l’Etat, le Gouvernement wallon a souhaité modifier en profondeur le Code wallon du logement et de l’habitat durable, avec pour ambition la création d’un seul et même Code regroupant l’ensemble des normes relatives au logement public et au logement privé. Le décret du 1er juin 2017 réformant le Code wallon du logement et de l’habitat durable en constitue un des piliers. Il a été publié le 18 juillet 2017.

Ce décret emporte des conséquences non négligeables sur la politique du logement définie et mise en œuvre par les pouvoirs locaux au sens large, en ce compris les sociétés de logement de service public. Certains mécanismes existants sont en effet modifiés ou adaptés, d’autres ont été supprimés. De nouveaux outils, en particulier en matière de lutte contre les logements inoccupés, sont également créés.

Ce décret a fait l’objet d’un intense lobbying de la part de l’Union des Villes et Communes de Wallonie, dès la genèse du dossier jusqu’à son analyse et son vote au Parlement wallon. Des avancées ont d’ailleurs pu être engrangées afin de concilier au mieux ce décret avec les intérêts et les attentes de nos membres.

La plupart des dispositions de ce décret sont entrées en vigueur le 28 juillet 2017. Certaines d’entre elles nécessitent toutefois l’adoption d’arrêtés d’exécution afin d’être pleinement effectives. Sans prétendre à l’exhaustivité, voyons succinctement les principales modifications.

Nouvelles notions et définitions

Tout d’abord, la réforme apporte différentes modifications terminologiques. Ainsi, la notion de « logement social » est remplacée par les termes « logement d’utilité publique ». Sa définition est par ailleurs élargie, visant non seulement les logements sur lesquels l’opérateur immobilier est titulaire d’un droit réel mais également ceux qu’il détient en gestion ou en location. Cette notion regroupe ainsi celle de logement social, de logement social assimilé, de logements d’insertion et de transit. Elle couvrirait également celle de bien immobilier conventionné.

Pour le législateur, cette modification a pour objectif de permettre une « gestion fluide et cohérente du parc de logements des opérateurs »[1] et d’éviter, notamment, l’inoccupation de logements destinés à une catégorie de ménage, due à l’absence de candidat-locataire au sein de celle-ci, alors que ces logements pourraient adéquatement répondre aux besoins de ménages relevant d’autres catégories. Chaque logement pourrait ainsi être destiné à l’habitation de ménages, quelles que soient leurs catégories.

Les notions de logements de transit et d’insertion font également l’objet d’adaptations. Dorénavant, pour être qualifiés comme tels, ces logements ne devront plus nécessairement avoir été créés grâce à une subvention régionale. Cette modification est à saluer positivement. Elle permet de faire rentrer, dans la catégorie des « logements de transit » et « logements d’insertion », l’ensemble des logements publics visant une telle destination, en ce compris ceux dont la création a été financée sur fonds propres et/ou grâce à la subvention d’un autre niveau de pouvoir que le Régional (logement d’urgence, …). Elle permet ainsi d’assurer une assise juridique à une comptabilisation plus juste de ces logements par commune, notamment dans le cadre des différents dispositifs régionaux y faisant référence (Fonds des communes, droit de tirage en matière d’ancrage, sanction ancrage, …). Nous serons évidemment attentifs à ce que l’élargissement de ces notions n’implique pas une perte d’autonomie des pouvoirs locaux en ce qui concerne la mise à disposition de ces logements.

L’accompagnement social voit également sa notion redéfinie afin de centrer celui-ci sur le logement (accès, appropriation et maintien dans le logement d’utilité publique). Il restera confié aux acteurs sociaux, la référence aux opérateurs immobiliers ayant été supprimée, notamment suite à l’avis de l’Union des Villes et Communes de Wallonie.

Les conditions d’accès aux logements d’utilité publique sont également revues. La principale modification en la matière est l’augmentation du plafond de revenus pour les ménages à revenus moyens, rebaptisé « ménage de catégorie 3 ».

Enfin, la réforme consacre deux nouvelles notions. La notion d’« habitat solidaire » est consacrée, recouvrant les notions d’habitats kangourou et intergénérationnel. Ensuite, il est inséré la notion de « bail glissant ». Cette dernière implique, à l’initial, une relation de location tripartite : le propriétaire du bien (bailleur), l’opérateur immobilier (locataire) et un ménage en état de précarité (sous-locataire). La relation contractuelle entre ces parties est en outre appelée à évoluer. Ainsi, à l’issue de son accompagnement social et s’il en remplit les objectifs, le sous-locataire peut demander de se voir automatiquement céder le bail principal. L’opérateur immobilier s’efface alors de l’opération. L’objectif est d’offrir une période de transition permettant de créer une relation de confiance entre le propriétaire et le ménage en état de précarité.

Reprises à l’article 1er du décret de 2017, cesnouvelles définitions n’influenceront les textes réglementaires existants qu’en cas de modifications de ceux-ci. Dans l’attente, les règles prévues par les arrêtés du Gouvernement wallon actuels (attribution de logements sociaux, …) restent inchangées malgré la refonte, par la réforme, des définitions auxquelles elles renvoient.

Obligation d’information

Jusqu’à présent, l’article 2 du Code prévoyait que la Région et les opérateurs immobiliers veillent à la promotion de l’information sur les aides et les droits en matière de logement. La réforme du Code étend ce principe à « l’information relative aux mesures de prévention en matière de sécurité des logements ». Cette modification est à la fois large et floue quant à ses implications concrètes. Aucune précision n’est apportée dans le commentaire des articles.

Bien que s’apparentant a priori comme une règle de principe sans réelle incidence sur le travail de terrain, l’Union des Villes et Communes de Wallonie restera évidemment attentive à ce qu’elle ne serve de base à de nouvelles impositions à charge des opérateurs immobiliers locaux, sans un renforcement suffisant de leurs moyens d’action.

Obligation de relogement

La réforme modifie substantiellement le champ d’application de l’obligation de relogement. Elle y inclut dorénavant l’article 135, par. 2, de la nouvelle loi communale. Depuis le 28 juillet 2017, et sauf exception comme l’urgence dûment motivée, la procédure de relogement instituée par le Code devra être suivie en cas d’expulsion prononcée dans un arrêté de police pris sur la base de l’article 135, par. 2, de la nouvelle loi communale. Précisons qu’à défaut de disposition transitoire, cette obligation trouve directement à s’appliquer aux situations en cours.

Soulignons, par ailleurs, que la hiérarchie anciennement imposée dans la recherche d’un logement disponible est supprimée et que la commune obtient la possibilité de recourir à des logements issus du secteur locatif privé pour autant qu’ils figurent sur une liste dédiée à cet effet. Tout propriétaire peut en effet manifester sa volonté de louer ou de mettre à disposition un bien dans le cadre d’une procédure de relogement et demander de faire partie de cet inventaire. 

Bien qu’immédiatement applicable, les processus existants – notamment le dialogue entre communes, SWL et DGO4 – devront être revus pour assurer l’effectivité du nouveau mécanisme. L’Union des Villes et Communes de Wallonie est déjà associée à ces réflexions et ne manquera pas de vous informer, via son site internet, de ces futures évolutions pratiques.

Permis de location

Contrairement à ce qui fut un temps évoqué, le permis de location n’a pas connu d’évolution notable. Soulignons juste que les logements de type unifamilial, occupés par moins de 5 personnes majeures ne constituant pas un seul et même ménage et liées par un contrat de colocation, ne sont pas soumis au permis de location. Cette exception était jusqu’ici prévue par l’arrêté d’exécution du 13 juin 2004.

Ancrage communal

La majorité des articles relatifs aux aides aux personnes morales ont été supprimés dans le cadre de la réforme. Ceux-ci devaient être remplacés par le projet de décret relatif au Fonds d’investissement pour le logement public, instituant un financement par le biais d’un droit de tirage. L’Union des Villes et Communes de Wallonie avait d’ailleurs remis un avis complet sur cet avant-projet adopté en première lecture. Ce projet de décret n’a toutefois pu être adopté avant le changement de majorité régionale.

L’article 29 du Code wallon du Logement et de l’habitat durable a par ailleurs été substantiellement modifié. Il permet l’octroi d’aides régionales en l’absence de l’adoption du nouveau dispositif relatif au droit de tirage. Ces aides pourront prendre la forme de primes, d’avances remboursables, de subsides, d’allocation-loyer ou de toutes autres formes définies par le Gouvernement wallon.

Ce nouvel article 29 est très large et laisse le champ libre au Gouvernement wallon quant à son opérationnalisation (durée, calcul, conditions, procédures, règles liées à la reprise des voiries et équipements, …). Le Conseil d’Etat, dans son avis, a d’ailleurs estimé que l’habilitation ainsi laissée au Gouvernement « excède(nt) les limites dans lesquelles il peut être admis que le législateur attribue au pouvoir exécutif un pouvoir réglementaire spécifique ».

Pour l’Union des Villes et communes de Wallonie, cette réforme fait donc planer un sérieux doute quant à l’avenir de l’ancrage et quant à l’adéquation des futures modalités qui entoureront l’octroi d’aides régionales avec les besoins locaux (budget suffisant, équilibre financier des opérations immobilières, autonomie des pouvoirs locaux, simplification administrative, …).

Précisons que ces modifications n’impactent pas les aides dévolues dans le cadre des précédents programmes d’ancrage. Les conditions liées aux subsides promis ne sont donc pas remises en cause.

Lutte contre l’inoccupation des logements

Des modifications importantes sont apportées en ce qui concerne la lutte contre l’inoccupation des logements. La grande majorité des articles concernés du Code font en effet l’objet d’une réécriture.

En outre, de nouveaux outils, inspirés des dispositifs existant en Région de Bruxelles-Capitale, sont dorénavant mis à la disposition des communes, des CPAS, des AIS ou encore des sociétés de logement de service public. Il s’agit de :

-  La prise en gestion unilatérale. Celle-ci permet à l’opérateur immobilier public de prendre en gestion, de manière forcée, un logement inoccupé, sans détour préalable devant le juge. Il s’agit d’une possibilité offerte à l’opérateur immobilier. La prise en gestion judiciaire, telle qu’elle existe actuellement, reste toujours possible.

-  La consécration d’une infraction administrative en cas de maintien d’un logement inoccupé. Cette infraction peut donner lieu à une amende de 200 euros par mètre courant de la plus longue façade. Elle sera recouvrée et poursuivie par le directeur financier de la commune. Signalons d’emblée que cette amende peut coexister avec la taxe sur les immeubles inoccupés.

-  La possibilité de saisir le président du Tribunal de première instance d’une action en cessation afin de constater l’inoccupation et d’ordonner les mesures visant à y mettre fin.

Toutes les modifications précitées, en matière d’inoccupation, sont d’application dès ce 28 juillet 2017 et ne nécessitent pas d’arrêté d’exécution.

Missions des SLSP

Les sociétés de logement de service public voient également leur mission impactée. On relèvera trois modifications substantielles.

La première est une disposition prévoyant la possibilité pour les SLSP de créer des logements pour lesquels les conditions d’attribution et de location du logement « social » ne seraient pas d’application[2]. Les logements n’ayant pas fait l’objet d’une aide publique ou d’un financement public indirect (via des recettes locatives perçues pour des logements subsidiés) seraient ainsi visés. Il s’agit d’un premier pas vers la diversification des opérations des sociétés dans la perspective du développement de leur mission de promoteur immobilier.

Ensuite, malgré une mobilisation forte de l’Union des Villes et Communes de Wallonie visant à amender le projet de décret, il est dorénavant mis en place un mécanisme de vente forcée de logements publics appartenant aux sociétés de logement de service public[3]. Sous certaines conditions, le locataire d’un logement public peut exiger l’achat de son logement auprès de sa société. Cette dernière ne peut refuser que dans certains cas seulement, à savoir :

-  lorsque la vente met gravement en péril la situation financière de la SLSP, après autorisation régionale ;
-  lorsque la durée d’occupation du logement par le locataire est inférieure à six années ;
-  lorsque le taux de logement public dans la commune concernée est inférieur à 5 % ;
- lorsque, moyennant une autorisation régionale, aucune aide régionale n’est octroyée à la société en vue de lui permettre de reconstituer son parc de logement. Ce cas de refus trouve sa source dans les demandes formulées par l’UVCW.

Ce mécanisme de vente forcée est entré en vigueur le 28 juillet 2017. Signalons qu’en l’absence d’arrêté du Gouvernement wallon, la vente de logement conduisant à la création d’une copropriété peut être refusée par la SLSP.

L’Union des Villes et Communes de Wallonie déplore fermement cette mesure qui entraîne une perte fondamentale de maîtrise immobilière pour les sociétés de logement de service public et obère ainsi leurs capacités à envisager et mettre en place un véritable plan de gestion de leur parc immobilier (programme à moyen et long terme d’entretien, de rénovation, etc.). Notre conseil d’administration avait d’ailleurs revendiqué le respect d’un ensemble de conditions strictes permettant de tendre vers une meilleure mixité sociale et un plus grand accès à la propriété, tout en respectant l’intérêt général et la nécessaire autonomie de gestion des sociétés. Dans l’attente d’une éventuelle modification du Code en ce sens, les autorités régionales doivent, selon nous, faire preuve d’une interprétation suffisamment souple des cas dans lesquels la vente peut être refusée.

Enfin, l’article 132 du Code est également modifié. Il inverse la logique qui prévalait actuellement en prévoyant que « tout pouvoir public relevant du champ d’activité de la société, tout organisme d’insertion socio-professionnelle agréé … ou tout organisme à finalité sociale peut prendre en location un logement public, géré par une SLSP ». L’exposé des motifs précise que « c’est la société de logement de service public qui détermine quels sont, dans son parc, les logements pouvant être ainsi pris en location (…) Il s’agit d’une forme de ‘droit de réservation’ »[4].

Cet article 132, tel que modifié, n’entrera en vigueur qu’au 1er janvier 2018 et nécessite l’adoption d’un arrêté du Gouvernement wallon fixant un pourcentage maximal du nombre de logements d’utilité publique pouvant être ainsi pris en location.

Rôle de la Société wallonne du Logement

La réforme du Code wallon du logement et de l’habitat durable modifie également le rôle de la Société wallonne du Logement et ses interactions avec les pouvoirs locaux. Plusieurs modifications importantes peuvent être relevées.

Tout d’abord, le rôle d’assistance et de conseil de la SWL à destination des SLSP, des pouvoirs locaux et des régies communales dans la mise en œuvre de leurs projets immobiliers est expressément établi[5]. La réforme prévoit en outre des délais de réponse aux sollicitations locales.

Les contrats d’objectifs conclus entre chaque société de logement de service public et la SWL passent d’un système de contrôle à un système d’évaluation[6]. Les futurs objectifs établis pour cinq ans s’inscriront dans les domaines et matières listés par le Code, lesquels ont une vocation plus large que l’ancienne liste d’objectifs pouvant être poursuivis, jugée trop restrictive. Les contrats d’objectifs sont dorénavant évalués annuellement.

La réforme supprime également l’obligation, pour le directeur-gérant, d’élaborer un programme de gestion. Il remplace celui-ci par la rédaction d’un rapport de suivi annuel de la mise en œuvre du contrat objectifs. Ce rapport, ainsi que la réalisation des objectifs, est évalué par le conseil d’administration.

Par une disposition transitoire, le décret de 2017 précise que les contrats d’objectifs conclus avant le 28 juillet 2017 restent valables jusqu’à l’arrivée de leur terme de cinq ans. Quant à la première évaluation annuelle de ceux-ci, elle devra avoir lieu dans les six mois de l’entrée en vigueur du décret, soit jusqu’au 27 janvier 2018.

Pour sortir pleinement leur effet, ces modifications nécessitent l’adoption d’arrêtés du Gouvernement wallon portant notamment sur les critères et modalités d’évaluation. L’Union des Villes et Communes de Wallonie sera attentive à ce que ces arrêtés soient effectivement adoptés et tiennent compte au mieux des intérêts et besoins en termes de gestion des sociétés de logement de service public.

La réforme modifie également les règles de tutelle sur les marchés publics des SLSP[7]. Elle simplifie ainsi les procédures en supprimant la tutelle sur les avant-projets urbanistiques et architecturaux ainsi que sur les documents de marché. Seule la décision d’attribution reste soumise à une tutelle de suspension ou d’annulation. A noter que certains seuils de transmission ont été abaissés (alignement sur les seuils applicables aux intercommunales).

Ces modifications des règles de tutelle n’entreront en vigueur qu’à une date fixée par le Gouvernement wallon, date inconnue à ce jour. Cela permet au Gouvernement wallon, avant toute entrée en vigueur du nouvel article 164 du Code, d’apporter au Code de la démocratie locale et de la décentralisation les modifications rendues nécessaires par l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation sur les marchés publics, en ce qui concerne les règles de tutelle sur les intercommunales et, par conséquent désormais, sur les sociétés de logement de service public.

Enfin, on relèvera que le rôle des commissaires, dans le cadre des décisions prises par les SLSP, est également revu[8]. Celui-ci est recentré sur un contrôle de la légalité et de la conformité avec les statuts et le règlement d’ordre intérieur. La référence à l’intérêt général est supprimée, permettant ainsi une uniformisation des méthodes d’évaluation et des jurisprudences. Cette modification entre en vigueur le 28 juillet 2017.

D’autres réformes à venir…

La réforme du Code wallon du logement et de l’habitat durable constitue un des chantiers menés par le Gouvernement wallon en matière de logement. Il traite de différents aspects essentiels pour les pouvoirs locaux dans cette thématique. D’autres volets ne sont cependant pas abordés, ni développés par cette réforme mais devraient faire l’objet de modification à court ou moyen termes. 

On citera en particulier :

- La réforme de l’ancrage. Les règles relatives aux aides en matière de création et de rénovation de logements d’utilité publique doivent être revues. Dans ce dossier, l’Union des Villes et Communes de Wallonie a d’ailleurs toujours plaidé pour un financement suffisant au travers d’un droit de tirage, garantissant l’équilibre financier des opérations immobilières et l’autonomie des pouvoirs locaux. Le Gouvernement wallon, nouvellement mis en place, reste cependant évasif sur la réponse à apporter à nos revendications. Dans sa déclaration de politique, la nouvelle majorité régionale entend inciter les communes à poursuivre leur investissement et mettre en place « un schéma de développement régional du logement, basé sur un cadastre dynamique, (lequel) permettra d’identifier au mieux l’implantation de nouveaux logements publics en fonction de la disponibilité des services publics, bassins d’emploi, de la proximité des transports publics, etc. ».

- Le développement de nouveaux outils. La déclaration de politique régionale 2017-2019 cite ainsi la location-achat, le mécanisme d’usufruit locatif social et le soutien aux initiatives telles que les Community Land Trust. La contribution du secteur privé à l’objectif de créer de nouveaux logements publics ou à loyer modéré, notamment par le biais de PPP, sera également recherchée.

- La réforme des attributions de logements publics. Les conditions d’attribution des logements gérés par les sociétés de logement de service public seront adaptées par le Gouvernement wallon. En vue de leur modification, un important travail a déjà été mené par l’Union des Villes et Communes de Wallonie.

- La révision du calcul du loyer social. Depuis de nombreuses années, l’Union des Villes et Communes de Wallonie réclame la révision du calcul du loyer des logements mis en location par les sociétés de logement de service public, tout en respectant la situation socio-économique précaire des locataires. L’enjeu est de tendre vers une viabilité financière des sociétés de logement et de garantir une équité entre les (canditats-) locataires. Le nouveau Gouvernement répond à cette revendication en prévoyant d’adapter les conditions de détermination des loyers et en envisageant une révision de ceux-ci. Notons que la déclaration de politique régionale ne précise rien concernant le dossier du surloyer, dont l’impact financier sur les sociétés de logement est conséquent.

- L’adaptation des baux à loyer. Le Gouvernement précédent avait avancé dans ce dossier qui n’a pu aboutir avant le changement de majorité. Le contenu de la réforme envisagée prévoyait d’insérer des règles spécifiques pour le bail de colocation et le bail étudiant. La DPR 2017-2019 entend également revoir la législation relative aux baux à loyers. Dans ce cadre, il sera tenu compte des nouveaux modes d’habiter et veillé à l’équilibre entre les droits et obligations des parties.

- Une révision aide en matière de rénovation des logements. La nouvelle majorité régionale entend les simplifier et en faciliter l’accès.

Outre ces dossiers-phares, on relèvera également que le nouveau Gouvernement wallon entend rechercher « une amélioration de la gestion des sociétés de logement de service public ». Les implications concrètes demeurent inconnues à la lecture de la seule DPR. En outre, le rôle et les missions de la Société wallonne du Logement seront « drastiquement réformés et simplifiés afin d’augmenter la performance du secteur ». Aucun détail n’est apporté sur ce point.

Dans tous ces dossiers, l’Union des Villes et Communes de Wallonie pèsera de tout son poids afin d’assurer l’adéquation de ces réformes aux revendications et intérêts légitimes de pouvoirs locaux. Nous tiendrons évidemment nos membres informés de l’état d’avancement de ces réformes au travers de nos créneaux de communication habituels.


[1] Commentaire des articles, proj. de décr. mod. le CWLHD, Doc., P.W., sess. ord. 2016-2017, n° 773/1, p. 5.
[2] Décr. 1.6.2017, art. 51, mod. l’art. 94 du Code.
[3] Décr. 1.6.2017, art. 52, mod. l’art. 131 du Code.
[4] Commentaire des articles, proj. de décr. mod. le CWLHD, Doc., P.W., sess. ord. 2016-2017, n° 773/1, p. 15.
[5] Décr. 1.6.2017, art. 50, mod. l’art. 88 du Code.
[6] Décr. 1.6.2017, art. 58 et 61, mod. les art. 158 et 162 du Code.
[7] Décr. 1.6.2017, art. 62, mod. l’art. 164 du Code.
[8] Décr. 1.6.2017, art. 63 et 64, mod. les art. 166 et 168 du Code.

Code wallon du logement et de l’habitat durable: l’UVCW auditionnée au Parlement

L’Union des Villes et Communes de Wallonie vient d’être auditionnée par la Commission des pouvoirs locaux, du logement et des infrastructures sportives du Parlement de Wallonie à propos du projet de décret relatif au Code wallon du logement et de l’habitat durable.

Pour l’UVCW, en effet, l’accès à un logement décent et durable est indissociable de la dignité humaine. Il est l’un des principaux facteurs d’inclusion sociale, consacré d’ailleurs par la Constitution. Il s’agit là d’un objectif ambitieux partagé par l’ensemble des pouvoirs locaux, en témoigne leurs actions de terrain menées au jour le jour. L’UVCW tenait donc à faire connaître au Parlement wallon l’avis suivant.

Logement public 

Contexte et constat

En Wallonie, on estime qu’il existe 117.000 logements publics dont environ 101.000 appartiennent aux seules SLSP. C’est dire l’importance du rôle de ces sociétés dans le droit au logement pour tous. Le nombre de candidats-locataires en attente de l’attribution d’un logement social reste cependant très important. Fin 2015, plus de 38.000 ménages étaient inscrits sur une liste d’attente. Une réponse rapide et adéquate doit impérativement leur être apportée notamment par la création massive de logements publics. L’UVCW ne peut, à ce sujet, que déplorer la décision du Gouvernement wallon d’étaler les moyens liés à l’ancrage 2014-2016 sur une période plus longue.

Il convient également, en guise d’introduction, de constater que les moyens financiers dont disposent les acteurs locaux sont largement insuffisants pour assurer la pérennité et une gestion optimale de leur parc immobilier. Aussi, d’après les projections réalisées par l’Union des Villes et Communes de Wallonie, en 2015, les frais de gestion, les charges d’entretien et les besoins périodiques en rénovation lourde ne peuvent être compensés par les recettes actuelles des SLSP (lesquelles consistent principalement en des subsides régionaux et les loyers encadrés par A.G.W.).

Le secteur n’a d’ailleurs de cesse de réclamer une révision du calcul du loyer, dans le respect de la situation socio-économique du locataire, demande qui n’a, à ce jour, pas été entendue par le Gouvernement wallon. Ainsi, un déficit global dépassant 115 euros, par mois et par logement est à constater. Pour les nouveaux logements, ce déficit moyen monte à 288 euros par mois et par logement, en raison des annuités de remboursement.

Le défi du logement public est donc important et requiert toute notre attention. Il importe de mettre en place, au travers du présent projet de décret, les bases nécessaires pour assurer la pérennité et la qualité des logements publics existants ainsi que l’extension du parc existant, tout en permettant au secteur d’agir de manière efficiente.

Vente forcée

Parmi les modifications spécifiques envisagées par le projet de décret, figure la mise en place d’un mécanisme de vente forcée des logements publics au profit des locataires en place. Actuellement, l’initiative d’une vente de logements sociaux appartient à la SLSP. Lorsque le logement est occupé, cette vente ne peut se faire qu’au seul occupant, ce dernier bénéficiant d’un droit exclusif d’achat. Le mécanisme envisagé par le projet de décret inverse cette logique en conférant au locataire, par principe, le droit d’exiger de la société que cette dernière lui vende son logement.

L’Union des Villes et Communes de Wallonie souscrit à l’objectif de mixité sociale qui sous-tend (semblerait-il) cette mesure. Les premiers leviers de cette mixité doivent cependant être, avant tout, la création de nouveaux logements, leur localisation et leur attribution. La vente de logements publics n’atteint en effet cet objectif qu’en fonction de la typologie des quartiers dans lesquels ils se trouvent et nécessite donc une approche au cas par cas. L’UVCW soutient également l’objectif d’un plus grand accès à la propriété, en ce compris pour les ménages-locataires de logement public.

Telle qu’envisagée, la vente forcée emporte une perte démesurée de maîtrise immobilière pour les SLSP et mettrait hautement en difficulté leurs capacités de gestion. Citons notamment la possible création de copropriété dans des immeubles à appartements ou encore la vente de logements pour lesquels des travaux de rénovation ont été planifiés et les études réalisées.

L’UVCW demande donc que la mesure proposée soit amendée, afin d’assurer un juste équilibre entre d’une part, l’accès à la propriété pour des personnes privées, et d’autre part, l’intérêt général et la nécessaire autonomie de gestion des sociétés. Le Conseil d’administration de l’UVCW a remis un avis très clair et complet sur le sujet, énonçant les conditions essentielles à remplir pour atteindre cet équilibre. A savoir :

- La consécration d’un droit d’initiative au locataire qui occupe son logement depuis un certain temps;

- La préservation, dans tous les cas, de la possibilité, pour la société de logement de service public, de répondre positivement ou non à la sollicitation du locataire;

- La prise en compte de la réalisation récente de travaux de rénovation dans ledit logement. Cette prise en compte devant exister soit en portant leur cout réel dans le prix de vente, soit au travers du refus de vente décidé par la SLSP;

- Et enfin, la création massive de logements afin de pallier la diminution de logement public suite à ces opérations de vente et pour apporter une réponse concrète aux candidat-locataires en attente d’un logement public. La différence entre le prix de vente d’un logement et le coût qu’implique la création d’un nouveau logement pour le remplacer doit être prise en charge à 100% par la Région.

Force est de constater que l’article 52 du présent projet de décret ne répond pas à ces conditions. Il fait dès lors craindre des conséquences négatives importantes au détriment des sociétés des logements de service public, des autres locataires ainsi que des candidats-locataires en attente d’un logement public. L’UVCW a, par ailleurs, souligné qu’un mécanisme similaire existait jusqu’il y a peu en droit flamand. Celui-ci vient d’être supprimé suite à l’échec constaté du mécanisme, le Parlement flamand constatant notamment que, même si le produit de la vente est réinvesti dans la création de nouveaux logements, il faut compter plusieurs années avant que ces derniers ne soient opérationnels, ce qui s’avère préjudiciable en termes de développement du parc de logement public.

FILP

Ce projet de décret supprime une trentaine d’articles relatifs aux aides aux personnes morales. Ceux-ci devraient toutefois être remplacés par le décret relatif au Fonds d’investissement pour le logement public qui est en cours de préparation par le Gouvernement wallon. Aux yeux de l’UVCW, ces deux réformes sont pourtant indissociables. L’UVCW ne peut donc que relayer les craintes de l’ensemble des pouvoirs locaux (commune, CPAS et société de logements) quant à l’avenir du dispositif de financement des nouveaux logements.

L’avant-projet de décret, adopté en première lecture, a été soumis pour avis à l’UVCW. Il n’a pas rencontré ses attentes sur une série de points essentiels. L’UVCW a toutefois insisté sur la nécessité que le financement futur des opérations immobilières implique :

- Une augmentation de l’enveloppe régionale globale dédiée à l’ancrage par rapport à celle dévolue par le passé ;

- Une répartition de cette enveloppe sur la base de critères objectifs et pertinents. L’Union des Villes et Communes de Wallonie a d’ailleurs fait des propositions concrètes en la matière au Gouvernement wallon.

- La mise en place d’un droit de tirage impliquant une réelle croissance de l’autonomie des pouvoirs locaux en la matière: absence de tutelle d’opportunité sur les projets proposés et leur priorité, absence de contrôle de l’état d’avancement des projets, etc.

- Un taux de subventionnement revu à la hausse, par rapport au mécanisme actuel, afin d’assurer enfin l’équilibre financier des opérations immobilières.

Il s’agit là de certains points essentiels de l’avis du Conseil d’administration de l’Union des Villes et Communes de Wallonie sur l’avant-projet de décret relatif au FILP, tel qu’adopté en première lecture. L’UVCW espère vivement que ses remarques légitimes seront prises en compte par le Gouvernement wallon, notamment  lorsqu’il sera appelé à examiner cette réforme.

Diversification des opérations immobilières

Au sujet des opérations immobilières menées par les SLSP, il convient de relever que le projet de décret prévoit la possibilité de créer des logements pour lesquels les conditions d’attribution et de location du logement « social » ne seront pas applicables. Cette évolution constitue un premier pas positif en vue de permettre aux sociétés de logement d’amplifier la réalisation d’opérations de promotion immobilières. L’UVCW restera évidemment attentive à ce que les conditions pour leur réalisation restent suffisamment souples afin de les rendre possibles et financièrement acceptables.

Interaction SWL – SLSP

Enfin, concernant le volet relatif au logement public, on relèvera que les missions de la SWL et ses interactions avec les SLSP sont appelées à évoluer.

Premièrement, l’évolution d’un rôle de tutelle de la SWL vers une instance d’avis et d’accompagnement des sociétés de logement est à saluer positivement car souhaitée par le secteur et plus en phase avec leurs besoins.

Rappelons évidemment que la cohérence entre les différentes tutelles (financière, technique et en matière de marchés publics) est essentielle. Cette assistance sera également ouverte aux pouvoirs locaux et régies communales autonomes. Ce champ d’application s’inscrit vraisemblablement dans le cadre du futur Fonds d’investissement pour le logement public pour lequel l’UVCW craint une confusion et complexité des rôles des différentes administrations régionales concernées (la DGO4 et la SWL) vis-à-vis des pouvoirs locaux.

Deuxièmement, on relèvera que les procédures en matière de tutelle sur les marchés publics sont simplifiées, tout en conservant une tutelle sur l’attribution des marchés. L’UVCW salue cette avancée mais regrette que certains seuils de transmission aient été abaissés et que la référence actuelle au seuil plus élevé de publicité belge, ne soit pas maintenue.

Troisièmement, les contrats d’objectifs conclus entre chaque société et la SWL  passeront d’un système de contrôle vers un système d’évaluation de la mise en œuvre d’un contrat. Ceci semble assurer un meilleur équilibre dans les relations entre les parties. L’UVCW regrette cependant que les dispositions décrétales n’ouvrent pas la voie à une contractualisation des relations entre la SWL et les SLSP.

Enfin le rôle des commissaires est également revu afin de tendre à une uniformisation des méthodes d’évaluation et des jurisprudences. L’UVCW s’en réjouit.

Inoccupation des logements

Il s’agit en effet d’un autre pan essentiel de la réforme proposée qui intéresse fortement les communes, très actives en la matière. Les modifications envisagées, inspirées du système existant en Région bruxelloise depuis plusieurs années, comprend une série d’avancées positives, en ce qu’elles améliorent les outils existants et met en place de nouveaux mécanismes auxquelles les pouvoirs locaux pourront avoir recours, sur base volontaire.

On soulignera tout particulièrement:

-  La mise en place d’un cadre visant à rendre effective la présomption d’inoccupation en cas de consommation annuelle d’eau ou d’électricité inférieure à un seuil fixé par le Gouvernement wallon. L’UVCW attendra cependant de l’administration régionale, appelée à servir d’intermédiaire entre la commune et les gestionnaires de réseau de distribution, une collaboration étroite et constructive avec les communes concernées.

-  La mise en place d’un nouveau mécanisme de prise en gestion unilatérale et le choix laissé à l’opérateur immobilier entre celle-ci et la prise en gestion judiciaire telle qu’elle existe actuellement.

-  La consécration d’une infraction administrative et d’amendes y liées. L’UVCW craint toutefois que la possibilité offerte à tout particulier de déposer une plainte n’entraine une surcharge de travail contreproductive et inopportune et soit la source d’abus. En outre, l’UVCW estime que le produit de ces amendes doit revenir aux communes concernées afin de compenser, dans la mesure du possible, l’investissement financier et humain local consenti dans cette politique. L’exposé des motifs de l’article 41 n’est pas clair sur le sujet.

Enfin la possibilité laissée, notamment aux communes, d’introduire une action en cessation est également à souligner.

Salubrité et relogement

C’est en effet un autre pan essentiel de la réforme dans lequel les communes sont particulièrement actives, par l’intermédiaire notamment des bourgmestres et des conseillers en logement qui réalisent un travail de terrain formidable.

La réforme apporte ici des précisions bienvenues dans le cadre de la procédure de relogement et répond ainsi aux difficultés pratiques actuellement rencontrées. L’on s’interroge toujours sur l’opportunité d’appliquer cette procédure à l’article 135 de la NLC, c’est-à-dire en cas d’expulsion pour cause de problèmes liés à la sécurité ou la salubrité publique.

La lourdeur de la procédure de relogement s’avère en effet contraire à la réactivité donnée par cet article 135 NLC et indispensable en cas de menace à l’intégrité physique des habitants. En l’état, et si cette obligation est confirmée, les balises fixées par le projet de code – non application de la procédure en cas d’urgence ou de menace à la santé ou la sécurité des occupants – constituent le strict minimum permettant de répondre aux principales craintes et doivent être entendues comme indissociables à la consécration de cette nouvelle obligation.

Conclusion

En conclusion, l’UVCW souligne les avancées significatives et intéressantes que constituent certaines dispositions de ce projet de décret. Elle déplore cependant d’autres volets de cette réforme qui font craindre des effets largement contre-productifs, voire même hautement dommageables pour les pouvoirs locaux et leur travail au service des citoyens.

Cette intervention est celle de l’UVCW et, à travers elle, des communes, CPAS et SLSP qui en sont membres. Cette intervention est aussi (et avant tout) celle de l’intérêt général qui guide au quotidien les missions et le travail de terrain de ces pouvoirs locaux. L’UVCW espère que cette intervention, fondée sur le droit au logement décent, trouvera écho, notamment par le dépôt de différents amendements.

Le lecteur trouvera, en annexe, les avis du Conseil d’administration de l’UVCW à ce propos.

Renseignements: Alexandre Ponchaut

Actualités

Fonds d’investissement pour le logement public: l’avis de l’UVCW

Le Gouvernement wallon a adopté, en première lecture, l’avant-projet de décret réformant le mécanisme d’ancrage communal et les sanctions y liées. L’Union des Villes et Communes de Wallonie vient donc de rendre un avis à ce propos auprès de Pierre-Yves Dermagne, Ministre des pouvoirs locaux, de la Ville et du logement.

Fonds d’investissement pour le logement public (ci-après : FILP).

Il est proposé la mise en place d’un financement par le biais d’un droit de tirage. La programmation sera organisée sur 6 ans, la première portant sur les années 2019-2024 (législature communale). Entre l’ancrage 2014-2016 et le FILP 2019-2024, seul un financement alternatif de 80 millions serait mis en place (modalités inconnues à ce stade), ce qui est à déplorer.

Sur le principe, le financement via un droit de tirage est à souligner positivement. On relèvera toutefois principalement que :

-  Pour la période 2019-2024, le Gouvernement envisage de n’investir que 36.793.000 euros par an (budget inférieur à ceux prévus lors des programmes d’ancrage passés). Ces moyens sont totalement insuffisants. Ils ne répondent aucunement au besoin urgent de création massive de logements publics, d’autant que d’autres décisions du Gouvernement wallon mettent également en péril l’offre de logement public (vente forcée de logement public).

Soulignons que ce budget couvrira non seulement la construction, mais aussi l’équipement et la rénovation lourde. Il n’est en outre pas envisagé d’accompagner ce FILP de moyens d’investissement complémentaires pour la rénovation massive du parc de logements pourtant nécessaires pour sa remise à niveau qualitative.

-  Les opérateurs immobiliers locaux devront prendre en charge 35% du coût de la plupart des opérations, la Région prenant à sa charge les 65% restants. Des dérogations sont possibles, sur demande motivée et moyennant autorisation. Dans certains cas, ce taux d’intervention régional est donc moins élevé que celui actuellement en vigueur (équipements,…). Or, les recettes actuelles (loyers, subsides,…) ne permettent pas aux sociétés d’assurer le maintien en bon état de leur parc de logement et son développement. La réponse au besoin d’équilibre financier du secteur est donc insatisfaisante et n’augure pas une amélioration de la situation économique fragile des sociétés de logement. D’autres décisions prises par le Gouvernement wallon y contreviennent également (absence de réforme du calcul de loyer, assouplissement des règles en matière de surloyer).

- Le budget régional est réparti par entité communale, en fonction de la part des montants attribués sur le territoire communal, par rapport au montant total régional attribué, dans le cadre des programmes d’ancrage depuis 2007, du programme PEI et du programme PIVERT. Cette première répartition est essentielle et guidera les suivantes. Ces critères sont inacceptables. Il crée une discrimination pérenne entre territoires communaux et une aggravation des disparités entre les opérateurs: plus le territoire communal a bénéficié par le passé de subsides à la création de nouveaux logements publics ou à la rénovation du parc existant, plus il en bénéficiera à l’avenir. Il génère en outre des écarts importants entre pouvoirs locaux et pose également la question de l’atteinte de l’objectif régional de 10% de logement public par commune.

En lieu et place de ces critères, il parait opportun, pour l’Union des Villes et Communes e Wallonie, de tenir compte, pour la rénovation de logements existants, du nombre de logements publics déjà rénovés, de l’âge du patrimoine des logements publics et de la répartition entre les maisons et appartements au sein de ce même parc. Pour la création de nouveaux logements, le nombre de candidats-locataires en attente d’un logement ainsi que les objectifs régionaux et locaux en matière de développement du parc de logement public pourraient fonder la méthode de répartition du budget.

Dans l’hypothèse où un budget dépassant le montant de 36.793.000 euros par an serait consacré au FILP, le solde dépassant ce budget serait réparti selon une autre méthode. Cette hypothèse n’est toutefois pas envisagée avant la programmation 2025-2031.

Enfin, chaque entité communale aurait au minimum 100.000 euros pour l’ensemble de la programmation de 6 ans, montant qui parait très faible dès lors que cette enveloppe doit couvrir l’acquisition du foncier, la construction, l’équipement, etc.

- La commune doit déléguer au moins 80% de la réception du droit de tirage ainsi que la mise en œuvre du plan d’investissement (ci-après : PIL) à une ou plusieurs sociétés de logement. Des dérogations sont possibles, sur demande motivée et après autorisation du Gouvernement. Ce système conduit à imposer aux communes qui disposent d’un faible droit de tirage de systématiquement devoir requérir une dérogation pour confier la réalisation d’une seule opération à un autre opérateur local. Un assouplissement de cette règle doit, selon l’UVCW, être prévu.  De même, la possibilité d’utiliser les enveloppes financières de plusieurs communes pour mener une seule opération doit être permise.

- Le Gouvernement régional fixera des priorités régionales et des conditions particulières en matière d’investissement (maxima d’intervention, directive en termes de priorité d’investissement,…). Ceci fait craindre une marge de manœuvre restreinte pour les pouvoirs locaux ainsi qu’une tutelle d’opportunité dans l’approbation des PIL, lesquelles s’avèreraient inacceptables dans un système de droit de tirage.

-  Le droit de tirage est versé par tranches successives et de manière automatique directement aux opérateurs définis par le PIL approuvé. Elle est liquidée en 6 tranches, une par année (1/6e). Ce système parait opportun tout en posant la question du montant de chacune des tranches, en particulier pour les territoires communaux qui bénéficieront d’un montant faible dans le cadre du droit de tirage.

- Dès la confection du PIL, la commune et l’opérateur immobilier seront tenus d’établir un calendrier de réalisation. La Région contrôlera le bon respect de celui-ci, sur la base des rapports que devra lui transmettre périodiquement la commune (jusqu’à 4 rapports en 6 ans). Le dépassement de délai devra être justifié et pourra, le cas échéant, entraîner une modification du PIL (moyennant autorisation du Gouvernement) ou encore déboucher sur une sanction au Fonds des communes (v. plus loin).

Le caractère contraignant du calendrier de mise en œuvre, le besoin d’autorisation en cas de modification de ce calendrier, la nécessité de produire des rapports annuels conséquents ainsi que les contrôles intermédiaires de la Région doivent impérativement être levés, jugés non pertinents et contradictoires au principe même du droit de tirage. Le contrôle a posteriori s’avère effectivement suffisant.

- De manière générale, toute modification du PIL (en ce compris du calendrier) devra d’une demande motivée et du respect de la procédure, des conditions et des limites fixées par le Gouvernement wallon. Il en découlera une lourdeur administrative importante, contraire à l’autonomie des pouvoirs locaux et à l’allègement des procédures qui doivent fonder un droit de tirage.

Sanctions et Fonds des communes

L’avant-projet de décret réforme également le mécanisme de sanction, dont le système actuel n’a jamais trouvé à s’appliquer. Il s’agit d’une réduction de la dotation au Fonds des communes pour les communes concernées. Trois situations peuvent conduire à une sanction:

  1. la commune ne remet pas de PIL;
  2. le PIL proposé par la commune n’est pas approuvé définitivement en raison de facteurs imputables à la commune;
  3. un calendrier de réalisation des projets n’a pas été respecté, à condition que ce non-respect soit dû à des facteurs imputables à la commune ou que la commune n’ait pas remis à la Région un rapport intermédiaire sur l’état d’avancement du PIL.

Rappelons qu’il serait inacceptable, selon l’UVCW, que des communes volontaristes soient sanctionnées. La désapprobation totale ou partielle d’un PIL, au regard d’éventuelles priorités régionales fixées par exemple par le biais d’une circulaire, ne pourrait donc conduire à des sanctions.

Le montant maximal de la sanction, le cas échéant annuelle, est calqué sur le montant de la tranche annuelle ou de l’inexécutée du droit de triage. Il s’agit donc de montants bien supérieurs à ceux prévus dans l’arrêté du Gouvernement wallon de 2013. Soulignons que cette réduction de la dotation annuelle au Fonds des communes s’ajoute à l’obligation pour la commune ou l’opérateur local de rembourser le droit de tirage perçu, mais inutilisé. La fixation de ce montant maximal est basée sur les mêmes critères de répartition du FILP, qui paraissent inacceptables, inopportuns et infondés.

Selon l’UVCW, la sanction doit impérativement tenir compte des moyens et des capacités d’action de la commune. Or, pour certaines communes, le montant maximal de la sanction pourrait dépasser celui de la dotation d’un an au Fonds des communes. De même, plus une opération contiendra un nombre important de logements, plus lourd pourra être le montant maximal de la sanction en cas de dépassement de délai. La proportionnalité entre le montant de la sanction et l’objectif poursuivi ne semble dès lors pas rencontrée en l’espèce.

Une part du produit de ces sanctions alimentera une dotation spéciale au Fonds des communes, spécifiquement instituée à cet effet. Ceci est à souligner positivement pour autant que cette dotation concentre bien l’ensemble du produit des sanctions perçu. Précisons par ailleurs que l’avant-projet prévoit que les communes qui franchiraient à la baisse le seuil de 10% de logements publics pourraient continuer à bénéficier de la tranche Stock durant cinq ans.

Enfin, l’UVCW insiste pour que les droits de la défense soient garantis et qu’une chambre de recours, indépendante, saisie à la demande de la commune, soit instituée. De même, l’effet incitatif de la sanction ne serait, selon l’UVCW, possible que moyennant une réelle amélioration des outils à disposition des communes et des opérateurs locaux, en particulier en matière de disponibilité foncière, de construction et de gestion de ces logements publics.

Renseignements: Alexandre Ponchaut

 

Lutte contre le dumping social: l’UVCW sollicite une solution européenne

Les membres de l’Union des Villes et Communes de Wallonie, que sont les communes, les centres publics d’action sociale, les sociétés de logement de service public, les intercommunales et les zones de police et de secours situés en Wallonie, sont vivement inquiets à propos du dumping social, légal et illégal, largement pratiqué au sein de notre pays. Ils y sont confrontés quotidiennement, en tant que pouvoirs adjudicateurs. Les pouvoirs locaux entendent participer à la lutte contre ce phénomène et ont d’ailleurs été les premiers à avoir émis des chartes et des clauses à ce propos. Ils souhaitent ainsi rendre leurs marchés publics plus responsables.

L’UVCW a activement participé à la rédaction d’outils de promotion d’une concurrence loyale et de lutte contre le dumping social au travers de la plateforme des marchés publics durables animée par le Service public de Wallonie, outils que le Gouvernement wallon entend d’ailleurs rendre obligatoires dans les marchés publics des pouvoirs locaux subsidiés par la Wallonie. L’UVCW a donc pris bonne note de la volonté du Gouvernement wallon de généraliser l’introduction des clauses environnementales, sociales et éthiques dans les marchés publics passés par les pouvoirs locaux et subsidiés par la Région wallonne.

Toutefois, l’enjeu véritable de la lutte contre le dumping social ne se limite pas au dumping social illégal. Il ne s’agit en effet que de la partie émergée de l’iceberg. Une solution doit impérativement être trouvée au niveau européen. Alors que les instances européennes discutent de la révision de la directive relative au détachement de travailleurs effectué dans le cadre d’une prestation de services, l’UVCW vient donc de solliciter des mandataires locaux, également parlementaires européens, qu’ils promeuvent et appuient toute démarche visant à restreindre cette concurrence déloyale. L’UVCW estime en outre que la Région wallonne doit mettre tout en œuvre pour sensibiliser les autorités européennes en vue d’une évolution favorable de la législation communautaire.

Par ailleurs, l’UVCW a attiré l’attention du Gouvernement sur la généralisation des clauses « ESE », qui ne doit pas occulter le fait qu’il existe des organes de contrôle compétents pour veiller au respect des législations sociales idoines et qu’il n’appartient pas aux donneurs d’ordre de se substituer à eux. Il est donc impératif de rappeler à l’autorité fédérale que ce respect lui incombe en premier lieu et qu’il ne sera efficacement et principalement obtenu que par des contrôles effectués par elle et non par des contrôles des donneurs d’ordre sur une base contractuelle. L’exemplarité dont doivent, certes, faire preuve les pouvoirs locaux en matière de commande publique n’élude pas la compétence de l’autorité fédérale à veiller au respect de ses lois.

Enfin, dans les cas de marchés financés sur fonds propres, et donc non subventionnés directement ou indirectement par la Wallonie, l’UVCW estime que l’autonomie locale doit rester pleine et entière. Les pouvoirs locaux, limités dans leurs possibilités financières, devront procéder au choix des clauses environnementales, sociales et éthiques, le cas échéant. A cet égard, la circulaire émanant de la Société wallonne du logement du 9 septembre 2016, n° 2016/23 et intitulée « Insertion de clauses sociales dans les marchés publics. Obligation d’insérer des clauses sociales dans les marchés publics de travaux (bâtiments) > 1 million € HTVA » impose l’insertion de clauses sociales dans les marchés financés sur fonds propres… dès 1 million d’euros. Pour l’UVCW, celle-ci ne paraît pas fondée, ni juridiquement ni pratiquement.

Renseignements: Marie-Laure Van Rillaer

Nouvelle réglementation des marchés publics: publication officieuse de l’arrêté royal R.G.E.

Le projet d’arrêté royal modifiant les règles générales d’exécution des marchés publics a été approuvé en deuxième lecture au Conseil des Ministres du 28 avril 2017. Ce projet ne pourra cependant être adopté et publié au Moniteur belge dans les jours qui viennent, à cause des renvois vers le futur arrêté royal relatif à la passation dans les secteurs spéciaux (pas encore adopté). Pour cette raison, afin néanmoins de pouvoir prendre connaissance des nouvelles dispositions des RGE en temps utile, le Service Marchés publics de la Chancellerie du Premier Ministre a décidé de publier la dernière version du projet sur son site: http://www.publicprocurement.be/fr/documents/projet-darrete-royal-modifiant-les-regles-dexecution-des-marches-publics.

Pour rappel, la nouvelle réglementation des marchés publics et des concessions doit entrer en vigueur le 30 juin 2017. Les nouvelles règles seront donc applicables aux « marchés publics publiés ou qui auraient dû être publiés à partir de cette date, ainsi que pour les marchés pour lesquels, à défaut de publication préalable, l’invitation à introduire une offre est lancée à partir de cette date ».

On dispose ainsi des lois du 17 juin 2016, l’une relative aux marchés publics, l’autre aux concessions, de même que de la loi du 16 février 2017 modifiant la loi motivation, information et voies de recours. Les nouvelles RGE sont donc désormais (officieusement) disponibles. Cela dit, on attend toujours les deux arrêtés passation en secteurs classiques et spéciaux, de même que l’arrêté concessions.

Renseignements: Mathieu Lambert

Nouvelle réglementation des marchés publics: publication de l’arrêté royal passation secteurs classiques

L’arrêté royal du 18 avril 2017 relatif à la passation des marchés publics dans les secteurs classiques et son rapport au Roi ont été publiés au Moniteur belge du 9 mai 2017.

Pour rappel, la nouvelle réglementation des marchés publics entrera en vigueur le 30 juin 2017. Les nouvelles règles seront ainsi applicables aux « marchés publics publiés ou qui auraient dû être publiés à partir de cette date, ainsi que pour les marchés pour lesquels, à défaut de publication préalable, l’invitation à introduire une offre est lancée à partir de cette date« .

On dispose donc maintenant des lois du 17 juin 2016, l’une relative aux marchés publics, l’autre aux concessions, de même que de la loi du 16 février 2017 modifiant la loi motivation, information et voies de recours. Les nouvelles RGE sont également (officieusement) disponibles. Ne manquent dès lors plus à l’appel que l’arrêté passation en secteurs spéciaux et l’arrêté concessions.

Renseignements: Mathieu Lambert

TVA et logement dans le cadre de la politique sociale – Extension du taux réduit de 12 % sur la livraison de logements mis à la disposition des acteurs publics ou privés par des personnes privées

En vigueur depuis le 1er janvier 2017, l’article 120 de la loi-programme du 25 décembre 2016 étend l’application du taux réduit de TVA à toute personne physique ou morale qui achète, construit, transforme ou prend en leasing un bâtiment d’habitation ou un complexe d’habitations pour le donner en location dans le cadre de la politique sociale. Sont ici visés tant les particuliers, que les promoteurs immobiliers, ainsi que toute autre personne de droit privé. Il s’agit donc de faire bénéficier d’un taux réduit de TVA d’autres formes de mises à disposition de logements dans le cadre de la politique sociale, au-delà de l’acquisition pure et simple par les acteurs du logement.

Les acteurs publics ou privés, auxquels les logements d’initiative privée pouvant bénéficier du taux réduit de 12 % (tableau B de l’annexe à l’A.R. n° 20 fixant les taux de TVA) sont destinés, sont les suivants, notamment :

-  les intercommunales ;
-  les communes ;
-  les régies communales autonomes ;
-  les centres publics intercommunaux d’action sociale et les centres publics d’action sociale ;
-  les sociétés holding mixtes à majorité publique ;
-  les agences immobilières sociales ;
-  la SWL et les SLSP ;
-  le Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie;
- ou d’autres personnes de droit public ou de droit privé à finalité sociale reconnues par l’autorité compétente.

Plusieurs cas sont ainsi envisagés :

- les livraisons de logements privés ou de complexes d’habitations qui seront donnés en location aux personnes morales précitées et qui sont destinés à être donnés en location par celles-ci ;
-  les travaux immobiliers (à l’exclusion du nettoyage), et aux opérations assimilées affectés aux logements privés et aux complexes d’habitations loués aux acteurs du logement précités ;
-   la location-financement d’immeubles ou leasing immobilier, portant sur des logements privés et des complexes d’habitations ;
-  dans les mêmes hypothèses, les logements étant mis à disposition dans le cadre d’un mandat de gestion accordé à une des personnes morales précitées.

L’acquéreur privé (ou le maître de l’ouvrage ou la personne qui prend en leasing) devra, avant que la TVA devienne exigible (livraison du(des) logement(s) ou réalisation des travaux), déclarer auprès du contrôle TVA compétent que dans le cadre de la politique sociale, ce logement privé ou ce complexe d’habitations est destiné à être mis à disposition d’une des personnes morales précitée, déclaration qui devra également être signée par cette dernière.

Il devra en outre déposer une copie certifiée conforme du contrat de location conclu avec la personne morale concernée, dans le mois qui suit sa conclusion.

Pour bénéficier du taux réduit, la période de location prévue ne pourra prendre fin avant le 31 décembre de la quinzième année qui suit l’année au cours de laquelle a eu lieu la première occupation du logement privé ou du complexe d’habitations (à compter du début du contrat de location ou du mandat de gestion).

Renseignements: Mathieu Lambert

CoDT

CoDT: une base de données dynamique pour les dispenses de permis d’urbanisme

Le 1er juin 2017, le Code du Développement Territorial (CoDT) sera en vigueur. A cette occasion, la liste des actes et travaux dispensés de permis d’urbanisme préalable a été substantiellement revue. Pour aider ses membres, l’Union des Villes et Communes de Wallonie a réalisé une base de données dynamique, sous forme de « moteur de recherche », facilitant l’examen et la compréhension de ces modifications.

Dans les premiers temps de l’entrée en vigueur du CoDT, l’un des impacts les plus visibles du Codt pour les citoyens figurera dans la nouvelle liste des actes et travaux dispensés de permis. Création de véranda, abris de jardin, clôtures ou nouvelles baies, les services urbanismes sont, depuis plusieurs semaines déjà, confrontés à diverses demandes et doivent se familiariser avec la nouvelle liste des dispenses. Afin de faciliter les recherches, un site dédié à la question est mis à disposition des communes.

En introduisant un simple mot-clé dans le moteur de recherche, cette nouvelle plateforme vous permet de voir si les actes et travaux envisagés sont dispensés de permis et, dans l’affirmative, les conditions à respecter pour pouvoir bénéficier de la dispense.

Rappelons que la compatibilité des dispenses avec les outils de planifications ou les prescriptions urbanistiques est dorénavant simplifiée. Les dispenses sont en effet autorisables en toutes zones, sauf dispositions contraires mentionnées dans les conditions de dispenses de l’acte concerné.

Au travers de cette plateforme, nous espérons que vos recherches sur les nouvelles dispenses de permis seront d’autant plus facilitées. A noter également que la base de données est amenée à évoluer en fonction de nouveaux synonymes ou de la jurisprudence.

Renseignements: Thibault Ceder Arnaud Ransy

Personnel RH

Loi concernant le travail faisable et maniable: quelles conséquences pour les pouvoirs locaux et les SLSP?

Vous en avez tous entendu parler, une réforme importante a eu lieu en matière de droit du travail avec la loi du 5 mars 2017 concernant le travail faisable et maniable (M.B. 15.3.2017) [Inforum n° 306870].

Cette loi est entrée en vigueur, en partie, le 1er février 2017.

Nous reprendrons ci-dessous les différentes modifications en indiquant les conséquences pour les pouvoirs locaux et les SLSP.

Durée du travail ( L. 5.3.2017, art. 2 à 8)

La loi du 16 mars 1971 a été quelque peu modifiée.

Cette loi n’est pas applicable aux pouvoirs locaux, sauf pour les établissements dispensant des soins de santé, de prophylaxie ou d’hygiène (maisons de repos, par exemple) et pour les établissements exerçant une activité industrielle ou commerciale. Elle est également applicable aux SLSP.

Les modifications apportées concernent l’annualisation de la petite flexibilité (= ce régime permet de respecter la durée hebdomadaire de 38 heures/semaine en principe sur une autre base que la semaine). Ainsi, la période de référence sera dorénavant d’un an – cela peut être une année civile ou une période de 12 mois successifs. Il n’y pas de dérogation possible, on ne pourrait donc pas envisager le trimestre comme période de référence.

La petite flexibilité existant sous l’ancien régime reste d’application.

Par ailleurs, le travailleur pourra désormais prester des heures supplémentaires sur une base volontaire et sur offre de l’employeur. Le nombre maximum est de 100 heures mais une CCT sectorielle peut porter ce nombre à 360 heures.

Formation (L. 5.3.2017, art 9 à 19)

Cette modification ne s’applique aucunement aux pouvoirs locaux car elle vise les employeurs et travailleurs qui tombent sous le champ d’application de la loi du 5 décembre 1968, ce qui n’est pas le cas des employeurs publics.

Par contre, elle sera bien applicable aux SLSP. Sans entrer dans le détail, cette modification concerne la formation. Ainsi, depuis le 1er janvier 2017 l’objectif interprofessionnel actuel de 1,9 % de la masse salariale est converti en un objectif interprofessionnel de 5 jours de formation en moyenne par équivalent temps plein.

Télétravail occasionnel ( L. 5.3.2017, art. 22 à 28)

Ces dispositions ne concernent pas les pouvoirs locaux car elles ne s’appliquent qu’aux employeurs et travailleurs qui tombent sous le champ d’application de la loi du 5.12.1968.

Les SLSP, par contre, seront également visées. Ainsi, les travailleurs peuvent désormais prétendre à du télétravail occasionnel en cas de force majeure ou pour des raisons personnelles qui l’empêchent d’effectuer sa prestation de travail dans les locaux de l’entreprise de l’employeur, pour autant que la fonction ou l’activité qu’il exerce soit compatible avec le télétravail occasionnel.

Elargissement du plus-minusconto ( L. 5.3.2017, art. 29 à 31)

Ces dispositions ne s’appliquent pas aux pouvoirs locaux.

Pour les SLSP, elles ne semblent pas concernées vu qu’une des conditions est d’appartenir à un secteur caractérisé par une forte concurrence internationale.

Contrat de travail intérimaire à durée indéterminée ( L. 5.3.2017, art. 32)

Cette disposition concerne les entreprises de travail intérimaire.

Compte épargne-carrière (L. 5.3.2017, art. 33 à 39)

Cela ne s’applique pas aux pouvoirs locaux.

Quelques informations sur ce point pour les SLSP: le système de l’épargne-carrière permet au travailleur d’épargner du temps pour prendre ultérieurement des jours de congés, au cours de la période de son engagement. Cette disposition n’est pas encore d’actualité: l’initiative d’instaurer un tel système revient dans un premier temps aux secteurs par le biais d’une CCT sectorielle. A défaut, l’épargne-carrière pourra être implémentée par une CCT d’entreprise.

Don de congés conventionnels (L. 5.3.2017, art. 40 à 49)

Non applicable aux pouvoirs locaux.

Au niveau des SLSP, cela pourrait être en vigueur via une CCT. Cela permettrait ainsi à un travailleur qui dispose de jours de congés conventionnels dont il peut disposer librement d’y renoncer au bénéfice d’un autre travailleur de l’entreprise qui assume la charge d’un enfant âgé de moins de 21 ans atteint d’une maladie ou d’un handicap particulièrement graves, ou victime d’un accident d’une particulière gravité rendant indispensables une présence soutenue et des soins contraignants.

Réforme groupements d’employeurs (L. 5.3.2017, art. 50 à 55)

Comme le titre l’évoque, ces dispositions visent à modifier certaines dispositions applicables aux groupements d’employeurs, non encore existants au sein des pouvoirs locaux ou SLSP.

Simplification du travail à temps partiel (L. 5.3.2017,art. 56 à 67)

Ces modifications intéresseront les pouvoirs locaux ainsi que les SLSP.

A partir du 1er octobre 2017, les règlements de travail ne devront plus contenir l’ensemble des horaires à temps partiel.

Ainsi, en cas d’une occupation à temps partiel fixe (et non variable), le contrat de travail (écrit) devra mentionner le régime de travail et l’horaire à temps partiel.

Pour les travailleurs occupés à temps partiel dans le cadre d’un horaire variable (et non fixe – visé par l’article 11bis de la loi du 3.7.1978), des mentions spécifiques seront ajoutées au règlement de travail:

  • la plage journalière dans laquelle des prestations de travail peuvent être fixées;
  • les jours de la semaine pendant lesquels des prestations de travail peuvent être fixées;
  • la durée du travail journalière minimale et maximale; lorsque le régime de travail à temps partiel est également variable, la durée du travail hebdomadaire minimale et maximale sont en outre mentionnées;
  • la manière selon laquelle et le délai endéans lequel les travailleurs à temps partiel sont informés par un avis de leurs horaires de travail. Cet avis détermine les horaires individuels du travail et doit être constaté par écrit et daté par l’employeur, ses mandataires ou préposés; il doit être porté à la connaissance des travailleurs à temps partiel au minimum 5 jours ouvrables à l’avance d’une manière fiable, appropriée et accessible.

Il doit ressortir du contrat de travail à temps partiel dans le cadre d’un horaire variable que les prestations sont effectuées selon les règles fixées dans le règlement de travail. Le contrat doit seulement mentionner le régime de travail à temps partiel convenu.

La diffusion des horaires à temps partiel variables subit aussi quelques modifications. Ainsi, dorénavant, l’employeur portera à la connaissance du travailleur l’horaire de travail au minimum 5 jours ouvrable à l’avance, et ce, d’une manière fiable, appropriée et accessible – l’intranet, l’e-mail semblent ainsi envisageables.

L’avis avec les horaires individuels de travail ou une copie de celui-ci devra se trouver sous format papier ou sous format électronique à l’endroit où le règlement de travail peut être consulté.

L’employeur doit toujours conserver les dérogations aux horaires de travail. Mais lorsqu’un système de suivi du temps existe chez l’employeur, le document reprenant toutes les dérogations peut être remplacé par ce système, s’il répond à diverses conditions.

Horaires flottants (L. 5.3.2017, art. 68 à 75)

Pas applicable aux pouvoirs locaux.

L’horaire flottant est enfin intégré dans la loi sur la durée du travail. Donc, ces dispositions ne sont applicables, parmi nos membres, qu’aux SLSP et aux établissements dispensant des soins de santé, de prophylaxie ou d’hygiène et pour les établissement exerçant une activité industrielle ou commerciale.

L’instauration de ces horaires se fera soit via l’adoption d’une CCT (pour les SLSP) ou via la modification du règlement de travail.

Dans ce dernier cas, le règlement de travail devra contenir certaines informations qui sont énumérés à l’article 20ter de la loi du 16 mars 1971.

Point important: l’horaire flottant ne pourra être appliqué que si l’employeur dispose d’un système de pointage qui répond aux conditions fixées par la loi.

Prolongation du congé pour soins palliatifs et crédit-temps (L. 5.3.2017, art. 76 à 78)

Le travailleur peut désormais prolonger deux fois son congé pour soins palliatifs.

Conclusion

Vous pouvez donc constater que cette grande réforme impacte moins les pouvoirs locaux que le secteur privé.

Nous attirons néanmoins votre attention sur une autre disposition légale qui pourrait avoir quelques conséquences pour vous si vos statuts renvoient à des normes fédérales, il s’agit de l’arrêté royal du 9 mars 2017 modifiant diverses dispositions en matière de travail flexible dans le secteur public (M.B. 21.3.2017) [Inforum n° 308900].

Renseignements: Sylvie Smoos

JobCom: les acteurs locaux recrutent

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Notices

L’actualité législative des sociétés de logement de service public

Vice-Premier Min. et Min. de l’Emploi, de l’Economie et des Consommateurs, chargé du Commerce extérieur, PEETERS Kris *

30.08.2017 AR rendant obligatoire la convention collective de travail n° 120 du 21.03.2017, conclue au sein du Conseil national du Travail, fixant, pour 2017 et 2018, les conditions d’octroi d’un complément d’entreprise dans le cadre du régime de chômage avec complément d’entreprise pour certains travailleurs âgés licenciés qui ont travaillé 20 ans dans un régime de travail de nuit, qui ont été occupés dans le cadre d’un métier lourd ou qui ont été occupés dans le secteur de la construction et sont en incapacité de travail.

Cette convention collective de travail fixe les conditions d’octroi d’un complément d’entreprise dans le cadre du régime de chômage avec complément d’entreprise pour certains travailleurs âgés licenciés qui ont travaillé 20 ans dans un régime de travail de nuit, qui ont été occupés dans le cadre d’un métier lourd ou qui ont été occupés dans le secteur de la construction et sont en incapacité de travail.

Source/Bron: M.B., 19.09.2017, V.187, (229), 85847+annexes 85847-85852

313791

Vice-Premier Min. et Min. de l’Emploi, de l’Economie et des Consommateurs, chargé du Commerce extérieur, PEETERS Kris *

30.08.2017 AR rendant obligatoire la convention collective de travail n° 123 du 21.03.2017, conclue au sein du Conseil national du Travail, fixant, pour 2017 et 2018, les conditions d’octroi d’un complément d’entreprise dans le cadre du chômage avec complément d’entreprise pour certains travailleurs âgés moins valides ou ayant des problèmes physiques graves, en cas de licenciement.

Cette convention collective de travail fixe les conditions d’octroi d’un complément d’entreprise dans le cadre du chômage avec complément d’entreprise pour certains travailleurs âgés (de 58 ans ou plus) moins valides ou ayant des problèmes physiques graves, en cas de licenciement.

Source/Bron: M.B., 19.09.2017, V.187, (229), 85857-annexes 85857-85863

313861

S.L.S.P. Le Foyer Cinacien / Société Wallonne du Logement
Cons. Etat, 20 juillet 2016, 6e Ch., n° 235531

Le litige porte sur la compétence du Conseil d’Etat à statuer sur une décision de la chambre de recours instituée au sein de la Société Wallonne du Logement qui a permis au locataire de se maintenir dans le logement social. La chambre de recours ne constitue pas une juridiction administrative. Dès lors, la société de logement de service public (slsp) a le droit d’intenter un recours en annulation devant le Conseil d’Etat contre cette décision. Le recours est recevable.

310890

Vice-Premier Min. et Min. de l’Emploi, de l’Economie et des Consommateurs, chargé du Commerce extérieur, PEETERS Kris *

13.05.2017 AR rendant obligatoire la convention collective de travail n° 127 du 21.03.2017, conclue au sein du Conseil national du Travail, fixant, pour 2017 et 2018, le cadre interprofessionnel de l’abaissement à 55 ans de la limite d’âge en ce qui concerne l’accès au droit aux allocations pour un emploi de fin de carrière, pour les travailleurs qui ont une carrière longue, qui exercent un métier lourd ou qui sont occupés dans une entreprise en difficultés ou en restructuration.

Cette convention collective de travail abaisse, pour 2017-2018, à 55 ans de la limite d’âge en ce qui concerne l’accès au droit aux allocations pour un emploi de fin de carrière. Il s’agit des travailleurs qui ont une carrière longue, qui exercent un métier lourd ou qui sont occupés dans une entreprise en difficultés ou en restructuration.

Source/Bron: M.B., 24.05.2017, V.187, (142), 59214-59215+annexe 59215-59218

310892

Vice-Premier Min. et Min. de l’Emploi, de l’Economie et des Consommateurs, chargé du Commerce extérieur, PEETERS Kris *

13.05.2017 AR rendant obligatoire la convention collective de travail n° 119 du 21.03.2017, conclue au sein du Conseil national du Travail, fixant la marge maximale pour l’évolution du coût salarial pour la période 2017-2018.

La marge maximale pour l’évolution du coût salarial pour la période 2017-2018 est fixée à 1,1 % par cette convention collective de travail. Dans les négociations sur la concrétisation de la marge salariale au niveau sectoriel et/ou des entreprises, il sera tenu compte au maximum de la situation économique spécifique du secteur et/ou de l’entreprise, du maintien et de la création d’emploi et de la compétitivité.

Source/Bron: M.B., 24.05.2017, V.187, (142), 59218+annexe 59219-59220

305647

s.c.r.l. X / y
J.P. Fontaine-l’Évêque, 15 février 2016

L’absence de notification par la locataire à la société de logements sociaux de l’acquisition d’un bien immobilier par un membre de son ménage, ne constitue pas un manquement aux obligations du contrat d’une gravité suffisante que pour justifier la résolution judiciaire du bail.

311381

01.06.2017 Déc. mod. le Code wallon du Logement et de l’Habitat durable
Min. des Pouvoirs locaux, de la Ville, du Logement de la Région wallonne, DERMAGNE Pierre-Yves * et al.

Ce décret fait partie de la réforme de la politique de logement wallonne qui vise à réunir au sein d’un code unique l’ensemble des normes relatives au logement public et privé. Ce décret règle spécifiquement les points suivants: élargissement de la définition du logement public, simplification de la tutelle des SLSP, lutte contre l’inoccupation des logements (action en cessation pour les communes et sanction administrative), modifications des mesures relatives à l’obligation de relogement.

Source/Bron: M.B., 18.07.2017, V.187, (181), 73323-73333